新政激活二手房市場(chǎng) 看房人數(shù)、成交套數(shù)顯著增加

　　“3·30”新政中，與二手房市場(chǎng)最直接的相關(guān)規(guī)定是：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　那么，在新政出臺(tái)半個(gè)多月后，政策落地執(zhí)行的情況如何，二手房市場(chǎng)有什么樣的變化？記者走訪了市區(qū)如是房產(chǎn)、南新房產(chǎn)等知名二手房中介機(jī)構(gòu)。

新政出臺(tái)后

二手房買(mǎi)方市場(chǎng)漸變賣方市場(chǎng)

　　在走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，二手房中介的看房人數(shù)較之前多了不少。如是房產(chǎn)總經(jīng)理游健文告訴記者，新政出臺(tái)后，到二手門(mén)店看房的人數(shù)較之前增加了30%以上，而成交量增加了約20%。

　　游健文認(rèn)為，成交量的增加沒(méi)有與看房人數(shù)成正比，主要有兩大原因，一個(gè)是買(mǎi)房是大宗消費(fèi)，需要多比較多考慮，而從看房到成交，更需要有一定的過(guò)程與時(shí)間。新政出臺(tái)才半個(gè)多月，部分客戶雖然開(kāi)始積極看房，但心態(tài)上還處于觀望狀態(tài)；另一大原因是最近股市較為火爆，很多臨近成交的客戶，由于股市行情好，舍不得把錢(qián)退出股市，導(dǎo)致成交暫緩。

　　游總告訴記者，在市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，粥多僧少，經(jīng)紀(jì)人要拼命地找客戶?，F(xiàn)在市場(chǎng)行情好，以前積壓很久的一些房源都出手了，反而變?yōu)樯嘀嗌?，現(xiàn)在中介門(mén)店給經(jīng)紀(jì)人每天的硬性指標(biāo)已經(jīng)變?yōu)椴粩嗟亻_(kāi)發(fā)新房源，以滿足目前市場(chǎng)的需求。

營(yíng)業(yè)稅調(diào)整深得民心

豪宅界定標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅不同

　　談到哪些政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的觸動(dòng)最大，游健文認(rèn)為，新政中營(yíng)業(yè)稅、公積金政策、第二套房貸款政策等都對(duì)市場(chǎng)起了很大的作用，讓很多原本想買(mǎi)房但因購(gòu)房成本高而退卻的市民達(dá)到了購(gòu)買(mǎi)條件，也讓一些觀望中的市民增強(qiáng)了購(gòu)房信心。

　　當(dāng)然，對(duì)二手房交易影響最大的政策首先是營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。按照這個(gè)規(guī)定，很多這幾年開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)，都達(dá)到了條件，這個(gè)直接給客戶節(jié)省了約5.6%的營(yíng)業(yè)成本，實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房成本。

　　但值得注意的是，目前豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)有所不同。普通住宅以備案時(shí)間為準(zhǔn)，非普通住宅以契稅單的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)，面積超過(guò)144平方米的非普通住宅，即使備案時(shí)間超過(guò)兩年，但繳交契稅的時(shí)間不足兩年，也不能享受到目前的相關(guān)優(yōu)惠政策。

泉州、晉江相關(guān)政策已落地

洛江尚有部分政策未落地

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，本次的政策力度非常大。一位資深業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，這是他從業(yè)十多年來(lái)難得見(jiàn)的好政策，購(gòu)房者應(yīng)趁此機(jī)會(huì)把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　據(jù)記者了解，新政出臺(tái)后，泉州市區(qū)、晉江等地的執(zhí)行速度非?？?，從公積金政策、營(yíng)業(yè)稅、銀行政策、二套房界定等一系列與新政有關(guān)的政策，都已經(jīng)落地執(zhí)行。目前洛江片區(qū)尚有部分政策沒(méi)落地，據(jù)相關(guān)人員透露，估計(jì)在這一兩周洛江這邊的政策也會(huì)全面落地。（唐曉霞）

　　利好之下，該出手買(mǎi)房嗎 哪種產(chǎn)品更能保值增值

王福丹連捷集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁

　　“閩七條”、“3·30”新政等一系列樓市利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，提振了市場(chǎng)信心，不少購(gòu)房者開(kāi)始積極看房，但觀望情緒仍在。那么，當(dāng)下是否適合出手購(gòu)房，什么樣的產(chǎn)品更具有保值增值的潛力？本期樓市開(kāi)講邀請(qǐng)三位嘉賓為大家解答。

政策利好加碼

樓市發(fā)展后勁足

　　房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用非常明顯，因此，這次在“兩會(huì)”結(jié)束之后，“閩七條”以及“3·30新政”等樓市重磅政策應(yīng)市而出。

　　“閩七條”作為全國(guó)首個(gè)省級(jí)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，其最大關(guān)注點(diǎn)在于對(duì)首次申請(qǐng)公積金貸款的職工，首付比例降至20%；而“3·30新政”則是對(duì)二套房的首付端及交易端進(jìn)行“松綁”。這一系列樓市調(diào)控政策的頻繁推出，與其說(shuō)是政府“救市”倒不如看成是提振市場(chǎng)信心，釋放原本被壓抑的剛需、剛改需求，當(dāng)然這對(duì)于有計(jì)劃入市的投資客群而言或也是一個(gè)非常具有參考性的利好信號(hào)。

　　對(duì)于有住房需求的購(gòu)房者，就如華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)所言，只要有居住需求，任何時(shí)候出手都是黃金買(mǎi)點(diǎn)。而對(duì)于投資型客群而言，選擇什么類型的房子更具有保值、增值潛力則與該項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口情況以及城市公共配套設(shè)施等綜合因素有關(guān)。

　　總體而言，那些位于城市核心地段，具有成熟、優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)以及毗鄰教育、醫(yī)療、休閑運(yùn)動(dòng)等城市公共配套設(shè)施的項(xiàng)目更具有吸引力，在未來(lái)物業(yè)價(jià)值升值過(guò)程中也更具潛力。另外，此類房源的抗房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較強(qiáng)，在房?jī)r(jià)震蕩、樓市形勢(shì)不明朗情況下，它們相較其他普通房源更容易受市民青睞。

　　而回歸泉州樓市，泉州市場(chǎng)與福州、廈門(mén)市場(chǎng)區(qū)別還是蠻大的。相對(duì)而言，泉州市場(chǎng)輻射面更窄，屬于內(nèi)生型市場(chǎng)，雖有自己優(yōu)勢(shì)，但輻射范圍主要還是集中在區(qū)域內(nèi)。而福州作為省會(huì)，除具備政治、文化中心功能外，其城市屬性也更綜合；而廈門(mén)，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，除了具備經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)外，在城市綜合實(shí)力排名上也相對(duì)更強(qiáng)。

　　因此，泉州樓市未來(lái)一個(gè)發(fā)展方向，或是可以充分發(fā)揮自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，打破區(qū)域界限，實(shí)現(xiàn)縣域與市區(qū)一體化，激發(fā)、釋放包括縣域居民在內(nèi)，尤其是工薪階層等潛在購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，進(jìn)一步提升、促進(jìn)泉州的樓市開(kāi)發(fā)水平。（郭榮鑫 實(shí)習(xí)生：吳潔茹）

吳永輝泉州中源房地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)

可理性入市

優(yōu)質(zhì)地段更具價(jià)值

　　什么時(shí)機(jī)更適合購(gòu)房這一問(wèn)題，一直備受廣大購(gòu)房者的關(guān)注。作為大宗耐用商品，住房不可或缺，且總價(jià)較高，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此獲得了較高的社會(huì)關(guān)注度。雖然房?jī)r(jià)隨外部環(huán)境變動(dòng)而有所起伏，但消費(fèi)者無(wú)需過(guò)多顧慮。

　　首先，住房的首要功能是居住；其次，住房的價(jià)格雖然有一定的波動(dòng)，但總體上依舊處在平穩(wěn)上升中；同時(shí)，住房作為固定資產(chǎn)，可以提升消費(fèi)者的信譽(yù)，為信貸、簽證等加分。因此，不論何時(shí)入手，住房都是相當(dāng)具有價(jià)值的。

　　當(dāng)下屬于一個(gè)較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。對(duì)于首套房認(rèn)定的放開(kāi)和首付比例的降低，使得現(xiàn)在的購(gòu)房門(mén)檻有了較大幅的的下降。且目前泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格較為合理，住房產(chǎn)品種類也較為豐富，消費(fèi)者有更多的選擇余地。所以，在此時(shí)根據(jù)自身需求，理性入市是一個(gè)較好的選擇。

　　市場(chǎng)受利好的影響，不久之后或?qū)⒅饾u恢復(fù)升溫，而購(gòu)房環(huán)境也將可能隨之改變。過(guò)多的觀望與等待，以及對(duì)于抄底買(mǎi)房、一步到位的盲目追求，反而可能影響消費(fèi)者當(dāng)下的置業(yè)計(jì)劃。

　　住房的價(jià)值是內(nèi)部品質(zhì)與外部資源的有機(jī)結(jié)合。因此，選擇優(yōu)質(zhì)房源不僅需要關(guān)注樓盤(pán)價(jià)格，更加需要注重樓盤(pán)的周邊配置以及地段，以及樓盤(pán)質(zhì)量品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)。對(duì)大多數(shù)亟需家庭而言，孩子與老人的需求是置業(yè)中首要的考慮因素，所以，就學(xué)以及就醫(yī)配套尤為值得關(guān)注。

　　在這一方面，城東-洛江、東海兩大片區(qū)領(lǐng)跑新區(qū)，以良好的政企互動(dòng)帶動(dòng)新城的發(fā)展，產(chǎn)生了巨大的集聚效應(yīng)，其潛力可想而知。尤其是城東-洛江片區(qū)接近成熟，區(qū)內(nèi)配套已較為完善，又有洛陽(yáng)江優(yōu)質(zhì)自然資源以及城東學(xué)園的優(yōu)質(zhì)教育，可謂置業(yè)的難得地段，其中的一些學(xué)區(qū)樓盤(pán)，更因其資源的稀缺性具有極大升值潛力。其次住宅、物業(yè)的品質(zhì)決定了購(gòu)房者的居住品質(zhì)。因此，選擇優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，對(duì)于居住質(zhì)量的提升和房產(chǎn)的保值也有重要的意義。（陳雨佳）

范蘭瑛金丘紫金城營(yíng)銷部經(jīng)理

當(dāng)下是價(jià)格較低

選擇較多的抄底良機(jī)

　　去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，從之前的供求關(guān)系總體偏緊，進(jìn)入了現(xiàn)在總體趨于平衡、局部地區(qū)過(guò)剩的狀態(tài)。在這樣的情況下，將房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷優(yōu)化、調(diào)整，把過(guò)去抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的從嚴(yán)、過(guò)嚴(yán)的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態(tài)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的規(guī)律，我認(rèn)為是合理且真正落到實(shí)處的。

　　總結(jié)這一輪新政對(duì)樓市的刺激，我認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先，最直截了當(dāng)?shù)木褪琴?gòu)房門(mén)檻的降低，無(wú)論是首套房公積金首付20%還是二套房的首付比例從60%降到40%，準(zhǔn)入門(mén)檻的降低無(wú)疑將釋放一大部分的需求，剛需剛改迎來(lái)難得春天；其次就是交易的便捷，新政規(guī)定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的免征期從5年恢復(fù)至2年，這就使得一部分想要轉(zhuǎn)讓卻受困于較高營(yíng)業(yè)稅的二手房源被成功接手，交易變得更為順暢；再次，無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面的向好，使得交易進(jìn)入良性循環(huán)，市場(chǎng)信心大幅提升。

　　而從市場(chǎng)的實(shí)際反饋來(lái)看，雖然當(dāng)前仍處于清明前后的傳統(tǒng)淡季，但無(wú)論是客戶的來(lái)訪量還是來(lái)訪轉(zhuǎn)成交量都有了一個(gè)較大幅度的攀升，可以說(shuō)新政效果立竿見(jiàn)影。

　　新政的施行帶熱了市場(chǎng)，但受困于較大體量的供應(yīng)，可以說(shuō)短時(shí)間帶動(dòng)房?jī)r(jià)的提升還不切實(shí)際，因此這就為市場(chǎng)營(yíng)造了價(jià)格較低、選擇較多、議價(jià)空間較大的購(gòu)房良機(jī)，此時(shí)出手可謂恰逢其時(shí)。

　　深度調(diào)整后的市場(chǎng)顯得更為理性，狂飆突進(jìn)的樓市黃金期也一去不復(fù)返，因此更為謹(jǐn)慎地出手、理性投資將是當(dāng)下買(mǎi)房的第一要義。從項(xiàng)目及產(chǎn)品的選擇上，我個(gè)人建議一定要選擇那些配套成熟的中心區(qū)位或者后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯的績(jī)優(yōu)股、潛力項(xiàng)目。

　　一些地處新區(qū)或發(fā)展中區(qū)域的樓盤(pán)，以低價(jià)入市，雖尚不完善，但規(guī)劃起點(diǎn)較高，相關(guān)配套不斷升級(jí)，這些將成為項(xiàng)目的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，造就項(xiàng)目的“洼地”價(jià)值，可謂抄底正當(dāng)時(shí)。（黃榕凱）