樓市政策利好頻出 剛需剛改客群可適時(shí)出手

鄭鎮(zhèn)安泉州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)

　　從降準(zhǔn)、降息，到二套房首付門(mén)檻降低、營(yíng)業(yè)稅免征，今年2月以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹、利好不斷，其力度之大、頻次之高堪比2008年。

　　為了讓廣大購(gòu)房者更好地掌握當(dāng)前的政策環(huán)境，我們整理了2月份以來(lái)對(duì)泉州老百姓買(mǎi)房置業(yè)相關(guān)的政策條款，并邀請(qǐng)泉州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)鄭鎮(zhèn)安為大家做權(quán)威解讀，力求梳理出當(dāng)下泉州的理性投資之路。

政策1 2月4日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；

　　內(nèi)容：自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對(duì)小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)的支持力度。

政策2 2月26日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式公布；

　　內(nèi)容：統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣本正式對(duì)外公布。新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。各地不能要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換新證，小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)發(fā)證。

政策3 2月28日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；

　　內(nèi)容：自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；

　　一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

政策4 3月15日全國(guó)人大三次會(huì)議閉幕后，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)答記者問(wèn)透露房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展利好信號(hào)

　　內(nèi)容：李克強(qiáng)總理的答記者問(wèn)，釋放了諸多房企利好消息，但無(wú)形中也對(duì)房企提出了較高的要求。

　　1）經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)是新常態(tài)，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)必將受益;

　　2）總理要求金融更好的服務(wù)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，融資環(huán)境寬松可期；

　　3）去行政化是主旋律，樓市政策有望延續(xù)市場(chǎng)化格局；

　　4）支持改善性住房需求，或?qū)?dòng)新一輪開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)；

　　5）互聯(lián)網(wǎng)+”或?qū)⒅Ψ科筮M(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)；

　　6）鼓勵(lì)“走出去”和“引進(jìn)來(lái)”，地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期向好。

政策5 3月20日福建出臺(tái)新政“閩七條”;

內(nèi)容：

　　1）首改房認(rèn)定放寬；

　　2）支持公積金貸款，首次申請(qǐng)首付比例降低至20%；

　　3）支持住房貸款，本省金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)下浮貸款利率；

　　4）房屋貨幣化安置，補(bǔ)償款購(gòu)商品房享“團(tuán)購(gòu)”優(yōu)惠；

　　5）打通轉(zhuǎn)換通道多渠道促進(jìn)商品房與保障房轉(zhuǎn)換；

　　6）試推共有產(chǎn)權(quán)住房，個(gè)人按所持產(chǎn)權(quán)比例支付購(gòu)房款；

　　7）推進(jìn)公共服務(wù)均等化提升住宅小區(qū)基本公共服務(wù)水平。

政策6 3月30日央行：“二套房貸款首付比降至四成”；

　　內(nèi)容：央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

政策7 3月30日財(cái)政部：個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅；

　　內(nèi)容：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

政策8 3月31日泉州市政府：“閩七條”在泉州落地；

內(nèi)容：

　　1）放寬首套房首改房認(rèn)定，舊房換新房可認(rèn)定為首改房；

　　2）加大使用住房公積金購(gòu)房支持力度，首次申請(qǐng)公積金貸款首付降至20%；

　　3）加強(qiáng)住房金融服務(wù)，首套房貸款利率可適當(dāng)下??；

　　4）推進(jìn)房屋征收貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)存量商品房；

　　5）著力打通商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換通道；

　　6）試行推出共有產(chǎn)權(quán)住房；

　　7）調(diào)節(jié)土地供應(yīng)；

　　8）提升住宅小區(qū)基本公共服務(wù)水平；

　　9）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制；

　　10）提升樓盤(pán)開(kāi)發(fā)品質(zhì)。

政策評(píng)價(jià)

　　“這是一個(gè)去行政化，力求通過(guò)市場(chǎng)的手來(lái)引導(dǎo)合理住房消費(fèi)的過(guò)程。”

　　從2008年下半年樓市“觸底反彈”至今，樓市雖時(shí)有漲落，但始終處于高位運(yùn)行，相對(duì)的樓市調(diào)控也加重、趨緊。而經(jīng)過(guò)2014年一整年的調(diào)整，當(dāng)前的市場(chǎng)已有所回落，如果再施以高壓必然會(huì)抑制部分合理需求，不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

　　因此，無(wú)論是在首套房、首改房的認(rèn)定還是首付比例的降低，其實(shí)從本質(zhì)上來(lái)看都是“市場(chǎng)的回歸”，把那些行政命令式的限制解鎖，真正用供求關(guān)系調(diào)節(jié)市場(chǎng)漲跌。

房?jī)r(jià)走向

　　“雖有利好托市，但房?jī)r(jià)難大漲，整體企穩(wěn)向好。”

　　首先，從政策層面來(lái)看，政府此番的一系列舉措實(shí)際上是抑揚(yáng)結(jié)合的“組合拳”，在降準(zhǔn)降息等利好的“轟炸”下，3月1日起正式實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記雖然關(guān)注度降低了，但其在心理層面給購(gòu)房者帶來(lái)的影響是不容忽視的：由于擔(dān)心未來(lái)將在持有環(huán)節(jié)被大量征稅，導(dǎo)致了部分欲入市的購(gòu)房者陷入新的觀望。

　　其次，股市的大熱以及樓市投資的薄利化也是近期樓市未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)的重要原因。股市的“異軍突起”、一線飄紅，吸納了大量的社會(huì)資本，故而流向樓市的也大幅縮減。

　　最后，較大體量的存量房成為樓市壓力，如何去庫(kù)存、搶跑快銷(xiāo)成為各大開(kāi)發(fā)商面臨的關(guān)鍵命題，貿(mào)然漲價(jià)顯然不合時(shí)宜。

　　不過(guò)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)浩大工程，短時(shí)期內(nèi)完成的可能性不大，加上股市“大幅吸金”并非常態(tài)，以及政府有意識(shí)地嚴(yán)控新增土地供應(yīng)，因此樓市企穩(wěn)向好的基本面還是很有保障的。

入市建議

　　“時(shí)機(jī)不錯(cuò)，剛需剛改客群可根據(jù)自身需求及購(gòu)買(mǎi)力，適時(shí)出手。”

　　當(dāng)前可謂不可多得的入市良機(jī)：首先利好頻出，購(gòu)房門(mén)檻及相關(guān)稅費(fèi)大幅降低；其次市場(chǎng)供應(yīng)量大，可選擇的樓盤(pán)多；再者市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目紛紛提升產(chǎn)品、服務(wù)，產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高；最后，為了跑量，樓盤(pán)多以平價(jià)入市，買(mǎi)方具有較大的議價(jià)空間。

　　因此對(duì)于剛需剛改客群來(lái)說(shuō)，只要房源中意，能與自身的購(gòu)買(mǎi)力及家庭需求相匹配，價(jià)格合適的話就可適時(shí)出手。

　　（黃榕凱 實(shí)習(xí)生：吳潔茹）