­　　資料圖：在建商品房 中新社記者 呂明 攝

­　　首單租房REITs獲批 萬科看好租賃 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)萬億級(jí)蛋糕成“香餑餑” 專家認(rèn)為：

­　　未來金融杠桿令“租房易”

­　　張忠安、林曉麗

­　　27日，萬科發(fā)布了一份喜人的財(cái)報(bào)，前三季度銷售額已超過2016年全年的水平。其中，第三季度銷售1189.2億元，增長(zhǎng)63.3%。對(duì)未來市場(chǎng)，行業(yè)的領(lǐng)軍人萬科稱：“房屋租賃市場(chǎng)正迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。”有機(jī)構(gòu)也預(yù)計(jì)，房屋租賃市場(chǎng)蛋糕可能超過4萬億元。

­　　記者了解發(fā)現(xiàn)，面對(duì)房屋租賃這個(gè)巨大蛋糕，不僅開發(fā)商紛紛搶食，金融機(jī)構(gòu)也積極布局。其中，多家銀行表示目前正在研究接口，而一些非銀機(jī)構(gòu)卻已經(jīng)入局，首單租賃住房信托投資基金已獲批。

­　　廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者張忠安、林曉麗

­　　廣州日?qǐng)?bào)訊 近期，記者觀察發(fā)現(xiàn)，龍頭房企紛紛搶位租賃市場(chǎng)，其中，10月27日，龍湖冠寓在廣州諾亞方舟產(chǎn)業(yè)園召開品牌發(fā)布會(huì)；而萬科方面，截至今年9月底，其長(zhǎng)租公寓中的泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋24個(gè)城市；此外，10月13日，陽(yáng)光100中國(guó)控股宣布，將聯(lián)合托尼洛·蘭博基尼酒店在無錫金融街、雪浪小鎮(zhèn)，打造高端公寓項(xiàng)目。

­　　對(duì)此，東方證券分析師表示，目前我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬億元，至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。

­　　實(shí)際上，龍頭企業(yè)將成房屋租賃蛋糕的最大受益者?！胺课葑赓U的前期投入成本是比較高的，目前多數(shù)開發(fā)商還只是處于凈投入階段。只有大企業(yè)才比較游刃有余，小企業(yè)本身資金壓力就比較大，可能在房屋租賃市場(chǎng)上分得的蛋糕有限?！币晃婚_發(fā)商人士對(duì)廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者表示。

­　　此外，萬科今年前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1171億元，凈利潤(rùn)110.91億元，同比增34.23%。前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2664.5萬平方米，銷售金額3961億元，分別同比增長(zhǎng)33.8%和50.7%。不過，萬科表示，今年前三季度，全國(guó)商品住房銷售進(jìn)一步放緩，熱點(diǎn)城市的新房供應(yīng)與成交面積持續(xù)回落，但房屋租賃市場(chǎng)正迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。

­　　銀行正找“接口”

­　　并開始著手研究

­　　對(duì)于萬億級(jí)別的蛋糕，嗅覺靈敏的金融資本不會(huì)忽視。根據(jù)記者了解，截至目前部分銀行正在積極研究介入方案，有專家就認(rèn)為，未來在房地產(chǎn)金融支持上，可能會(huì)出現(xiàn)“租房易”的局面。

­　　在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃的背景下，監(jiān)管方面近期也公開提出，銀行金融機(jī)構(gòu)，在房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)該給予積極的支持。但是，融資一直是企業(yè)在從事長(zhǎng)租公寓和其他持有型物業(yè)投資時(shí)所面臨的難題。由于持有型物業(yè)回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)融資和資金成本提出極高的考驗(yàn)。

­　　記者調(diào)查了解到，對(duì)于租房項(xiàng)目融資，目前大部分銀行均未有具體實(shí)施方案出臺(tái)，不過部分銀行已開始著手研究。

­　　興業(yè)銀行、華福證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，實(shí)際上，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)房屋租賃項(xiàng)目進(jìn)行融資，與一般的企業(yè)融資區(qū)別不會(huì)很大。

­　　而在政府鼓勵(lì)房屋租賃的當(dāng)前，銀行機(jī)構(gòu)有沒有可能對(duì)房屋租賃項(xiàng)目的融資進(jìn)行傾斜呢？魯政委認(rèn)為，銀行業(yè)不會(huì)一刀切地對(duì)這種項(xiàng)目進(jìn)行傾斜?！皩?duì)于銀行來說，房屋供給過量的地方，并不適合做太多的房屋租賃融資，相反，房屋需求大的城市，則可以大力開展?！?/p>

­　　市場(chǎng)觀察：

­　　非銀機(jī)構(gòu)已入局

­　　相比銀行，其他類型的租賃融資更加積極。10月19日三六五網(wǎng)發(fā)布公告稱，擬以1.25億元參股江蘇貝客邦投資管理有限公司(貝客公寓)，通過單方增資方式獲其20%股權(quán)，借此打通產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有房地產(chǎn)服務(wù)、金融業(yè)務(wù)的協(xié)同互補(bǔ)。隨后，貝客公寓CEO魏子石也在微博上宣布該公司A輪融資正式簽約。這意味著，成立近4年的貝客公寓估值達(dá)到6.25億元。

­　　10 月23 日，保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)基金推出的這一總規(guī)模50 億元的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，預(yù)示著住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，開始與金融市場(chǎng)銜接。對(duì)于房企來說，REITs 拓寬了融資渠道，也有望令房地產(chǎn)基金的業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)張，為房企提供了另一種盈利模式。而對(duì)于投資者來說，即使沒有很多資金也可以參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，租賃住房市場(chǎng)證券化逐漸開啟。

­　　魯政委認(rèn)為，租賃住房REITs的發(fā)行，有助于降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及盤活企業(yè)的資產(chǎn)，是與銀行融資并肩的較好的兩大融資方式。融資者可以根據(jù)自己的需求，選擇純粹性的租金收益模式，或者租金+房屋升值模式，也可以是純粹性的貸款性REITs。

­　　另外還有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，租賃住房REITs解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長(zhǎng)的“后顧之憂”，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力，租賃住房REITs的廣泛實(shí)施也將有力助推住房租賃市場(chǎng)健康、快速、規(guī)模化發(fā)展。