­　　自今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，限購(gòu)、限貸步步收緊。特別是北京“商住房”市場(chǎng)受到“3·26”新政的強(qiáng)力調(diào)控后，炒房者感受到了前所未有的寒意。目前，商住房限購(gòu)已3個(gè)月有余，市場(chǎng)全面陷入到了冰凍期。

­　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，自二季度開始，該類物業(yè)價(jià)格迅速回落，市場(chǎng)交易幾乎為零，北京商住房“量?jī)r(jià)”均出現(xiàn)了斷崖式下跌。

­　　來(lái)自易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“3·26”新政實(shí)施后，二季度，北京商住房市場(chǎng)積極消化此類政策，成交量?jī)H為1萬(wàn)平方米，明顯低于第一季度的水平，甚至過去曾一度成為北京新房市場(chǎng)交易主力的商住房，其成交量都要比全國(guó)其他一二線城市疲軟。

­　　今年6月，北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑，成交面積為0.01萬(wàn)平方米，環(huán)比減少94%，同比減少100%；成交套數(shù)為2套，環(huán)比減少95%，同比減少100%，市場(chǎng)交易幾乎為零成交。相比于2016年月均34萬(wàn)平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

­　　不可否認(rèn)的是，今年3月北京商業(yè)辦公類項(xiàng)目管控政策相當(dāng)嚴(yán)厲，是國(guó)內(nèi)第一個(gè)管控商住房的政策，尤其是涉及限購(gòu)、限貸、限售等細(xì)分政策的內(nèi)容。

­　　正是由于嚴(yán)厲的管控政策，今年6月，北京商住房項(xiàng)目成交均價(jià)為30907元/平方米，與今年4月45906元/平方米的成交均價(jià)相比，每平方米下跌超過1.5萬(wàn)元。

­　　以北京市平谷區(qū)某商住樓盤為例，其近期新開盤的一個(gè)項(xiàng)目與2016年6月左右同區(qū)域的商住樓價(jià)格已十分接近。在3月26日之前，本地同區(qū)域的類似面積商住房?jī)r(jià)格需要上百萬(wàn)元。同區(qū)域已經(jīng)售賣的商住房?jī)r(jià)格去年是每平方米1.6萬(wàn)元，今年3月已經(jīng)上漲到了每平方米2.6萬(wàn)元左右。

­　　這意味著，新開盤的商住房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌到了與去年同期差不多的水平。

­　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京商住價(jià)格最近幾個(gè)月每平方米跌了1萬(wàn)元（單層合計(jì)5000元左右），跌幅在10%-15%左右。而住宅價(jià)格也有下降，但是降幅沒有這么大，這就形成了商住價(jià)格與住宅價(jià)格的巨大反差。

­　　值得注意的是，目前北京地區(qū)各銀行已基本上暫停了對(duì)商住房的抵押貸款，個(gè)人通過抵押貸將商住房套現(xiàn)的路徑也被徹底封堵。

­　　有銀行工作人員表示，40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住房已不受理抵押貸款了，“據(jù)我所知，北京各銀行基本都不做商住房的抵押貸款了，而且住宅抵押做得也很少?！?/p>

­　　“出售難度大，抵押貸款被暫停，商住房的流通價(jià)值已經(jīng)降到歷史的最低點(diǎn)?！睆埓髠ケ硎?，目前的商住市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)“冰封的江湖”。

­　　在過去10年里，住宅用地中的25%左右為商辦屬性配套，合計(jì)測(cè)算北京商辦未開發(fā)的面積大約有5000萬(wàn)平方米。而在二手房市場(chǎng)，從2007年至今，已成交的商辦類物業(yè)也有38萬(wàn)套、成交面積達(dá)4500萬(wàn)平方米。張大偉認(rèn)為，“這么大的市場(chǎng)被冰封，證明了調(diào)控的決心。”

­　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院博士后丁如曦表示，目前北京商住價(jià)格的下降是由于調(diào)控的結(jié)果，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高會(huì)導(dǎo)致泡沫加大。作為一線城市，實(shí)際上北京的住房市場(chǎng)還是供小于求的，整體的需求量很大，政策應(yīng)該不斷改善調(diào)整土地供給力度。

­　　“短期商住房?jī)r(jià)格的下跌是擠泡沫的狀態(tài)，居民買房趨于理性，不像之前樓市那么瘋狂了，政策調(diào)控再加上居民買房的謹(jǐn)慎，使得商住房?jī)r(jià)格處于一種合理的回歸狀況?！倍∪珀卣f。（欣然）