開(kāi)發(fā)商定的各種不合理?xiàng)l款，是比沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)更讓買(mǎi)房人郁悶的。購(gòu)房過(guò)程中隨時(shí)可能遭遇“霸王合同”、“霸王條款”，如果遭遇開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同里面的不平等條約要怎么辦呢？

違約責(zé)任方面

　　對(duì)購(gòu)房者的要求苛刻，對(duì)自己卻想方設(shè)法規(guī)避一些責(zé)任，這是一些開(kāi)發(fā)商的共性，具體體現(xiàn)在買(mǎi)賣合同中違約責(zé)任設(shè)立的不對(duì)等。如“出賣人須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按買(mǎi)受人已付房款3%計(jì)算罰金，付給買(mǎi)受人作賠償；買(mǎi)受人若未按期限向出賣人繳清房款，視為違約，出賣人有權(quán)從買(mǎi)受人已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金。”

　　律師點(diǎn)評(píng)：上述不平等條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度和逾期日期規(guī)定不對(duì)等。我國(guó)法律規(guī)定：在訂立合同時(shí)顯失公平的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。格式條款或者提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。所以，這種侵害對(duì)方利益的條款是無(wú)效條款。

售樓廣告方面

　　廣告宣傳上承諾的種種配套設(shè)施，交付時(shí)怎么就一下沒(méi)了蹤影？此時(shí)，業(yè)主如果找開(kāi)發(fā)商理論，開(kāi)發(fā)商多半會(huì)指著合同，這里寫(xiě)著呢：出賣人在買(mǎi)受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買(mǎi)受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。

　　律師點(diǎn)評(píng)：按照《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中有關(guān)規(guī)定，如果商品房廣告和宣傳材料內(nèi)容中存在著對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，則不是要約邀請(qǐng)，而是要約。開(kāi)發(fā)商單方面以要約邀請(qǐng)為名免責(zé)是無(wú)效和違法的。該條款以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為借口，實(shí)際是堂而皇之逃避自己的責(zé)任并轉(zhuǎn)移矛盾。

不可抗力方面

　　面對(duì)地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，人們可以理解為是不可抗力。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)的眼里，不可抗力卻有著另外的版本。比如，一房地產(chǎn)公司與買(mǎi)受人簽訂的《商品房買(mǎi)賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：因遭受不可抗力而導(dǎo)致的違約行為，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。不可抗力因素包括但不限于：自然災(zāi)害、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買(mǎi)受人即可據(jù)此予以延期交房。

　　律師點(diǎn)評(píng)：合同法規(guī)定，不可抗力是指不可預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。上述原因中，自然災(zāi)害等確實(shí)可作為免責(zé)事由，但有些則純屬開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，排除了對(duì)方的主要權(quán)利。

　　一份份顯失公平的購(gòu)房合同都有著驚人的相似，商家對(duì)要求消費(fèi)者履行的條款及違約處罰額度規(guī)定得相當(dāng)苛刻，而自己卻想方設(shè)法規(guī)避，把購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上。但很多消費(fèi)者對(duì)格式條款概念模糊，更有甚者，不看內(nèi)容就草率簽字，事后抱著“多一事不如少一事”的態(tài)度吃虧忍讓。在日后的購(gòu)房活動(dòng)中，購(gòu)房者在簽訂格式合同時(shí)要格外留神，遭遇霸王條款時(shí)，要大膽說(shuō)“不”，勇于維權(quán)。

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