一場(chǎng)豪宅的銷售鬧劇，折射出深圳樓市的游戲規(guī)則正在改變。

　　8月16日，華潤(rùn)深圳灣悅府(備案名“柏瑞花園”)連夜開盤，有信息傳播現(xiàn)場(chǎng)有“2000人排隊(duì)”、“隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)3公里”、“3小時(shí)售罄”等內(nèi)容。

　　8月17日，深圳市規(guī)土委緊急澄清：沒有“千人排隊(duì)”，沒有“售罄”，市場(chǎng)整體平穩(wěn);隨后，深圳華潤(rùn)也作了相關(guān)聲明。

　　今年以來，深圳幾個(gè)因限價(jià)而平價(jià)開盤的豪宅受到追捧，新房(以普宅居多)均價(jià)卻出現(xiàn)了十連跌，市場(chǎng)整體走低并嚴(yán)重分化;與此同時(shí)，對(duì)普宅影響巨大的公共住房和租賃市場(chǎng)將快速發(fā)展，正在重構(gòu)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)體系。

　　去年10月份率先開啟新一輪調(diào)控的深圳，和廣州(樓盤)、北京(樓盤)一樣，努力踐行著“房子是用來住的，不是用來炒的”這一核心調(diào)控理念，不管是短期的限價(jià)限購政策，還是公共住房、租賃市場(chǎng)這樣的長(zhǎng)效機(jī)制，深圳都表現(xiàn)積極。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒、萬科董事會(huì)主席郁亮均指出，一線城市都應(yīng)該建立多元的住房供應(yīng)體系，發(fā)展普通住房、公共住房和租賃住房，以實(shí)現(xiàn)住有所居。

　　隨著住房供應(yīng)體系的重構(gòu)，深圳的未來居住圖景是香港模式還是新加坡模式?無論哪種模式，都意味著在整體住房體系中，公共住房和租賃房的占比都將大幅提升。

　　新房均價(jià)十連跌

　　位于深圳灣黃金區(qū)域、最低9萬3、均價(jià)12萬的悅府，在限價(jià)政策下凸顯出其優(yōu)勢(shì)，受到一批自住及投資客的高度關(guān)注。

　　據(jù)深圳規(guī)土委南山管理局調(diào)查，悅府開盤當(dāng)日，到訪購房者411人，最終共達(dá)成購房意向263套，去化率約75%。

　　今年截至8月中旬，深圳豪宅市場(chǎng)僅萬科瑧山府、安巒公館、華僑城新天鵝堡二期、悅府二期四個(gè)新盤入市，銷售均不錯(cuò)。

　　以6月27日開盤的華僑城新天鵝堡二期為例，均價(jià)在11萬左右/平方米。據(jù)項(xiàng)目售樓人員介紹，開售當(dāng)天130平米的房型基本已售完，目前只剩下大戶型，整體去化率約為2/3。

　　被限價(jià)壓制的價(jià)格是豪宅熱銷的重要原因。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份豪宅均價(jià)為9.5萬元/平方米，環(huán)比下跌1.9%。

　　相較于豪宅，普通住宅交易市場(chǎng)則顯得十分冷清。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份新建普通住宅共成交2023套，環(huán)比下降31.49%;成交面積為20.3萬平米，環(huán)比下降30.39%。

　　8月天匯城、碧海君庭、依龍華庭、公園花半里以及中糧天悅廣場(chǎng)五盤開賣，截至8月15日，整體銷售率只有31%。

　　在整體限價(jià)下，新房均價(jià)持續(xù)下跌。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳7月新房成交均價(jià)54446元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，同比下跌4.01%。這是自去年“10·4新政”以來，新房成交均價(jià)連續(xù)第10個(gè)月下滑。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，今年豪宅售價(jià)相對(duì)于以前兩年偏低，所以購買更多。但在政策打補(bǔ)丁的形勢(shì)下，未來高價(jià)房很難在市場(chǎng)上適銷，因?yàn)橥顿Y投機(jī)和杠桿購房的人群會(huì)減少，所以豪宅本身的需求潛力未來并不會(huì)特別大。大部分豪宅都存在價(jià)位虛高，現(xiàn)在只是在一個(gè)價(jià)格回歸正常的過程中。

　　公共住房與租賃興起

　　除了通過限購限價(jià)對(duì)樓市進(jìn)行強(qiáng)制性調(diào)控，深圳在長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)上也不斷發(fā)力。在商品房市場(chǎng)之外，補(bǔ)足公共住房這一環(huán)，并發(fā)展租賃市場(chǎng)。

　　2016年9月，深圳市成立了人才安居集團(tuán)，其目的是吸引人才，提供遠(yuǎn)低于市場(chǎng)承租價(jià)的房子給愿意來深圳的人才。

　　深圳市計(jì)劃向人才安居集團(tuán)投入現(xiàn)金1000億元作為公司資本金，其中400億元資金已到位，未來兩年內(nèi)將完成其余600億元資金投入。

　　在初期市府出資后，人才安居集團(tuán)后續(xù)可通過杠桿撬動(dòng)6000億-7000億元的資金規(guī)模，用于人才住房的全過程一體化建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理。

　　時(shí)隔近一年后，深圳繼續(xù)推進(jìn)安居房和公共住房。8月1日，深圳市住建局起草了“棚改新政”意見稿，根據(jù)這份文件，深圳將把一些20年以上的“老破舊”小區(qū)劃入棚改范圍，最終用“政府主導(dǎo)-國企實(shí)施-公共住房”的模式改造出一批住房，除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

　　同時(shí)，堅(jiān)持租售并舉原則，合理分配租售比例;其中福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障房只租不售。

　　更長(zhǎng)遠(yuǎn)地，根據(jù)深圳“十三五”規(guī)劃，將建設(shè)40萬套保障性住房(含人才住房)，其中70%為租賃住房。

　　上述連續(xù)性政策，暗含了發(fā)展公共住房和租賃市場(chǎng)兩方面。多位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，這是對(duì)過去20年以商品房銷售為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾偏。

　　王鋒表示，在去年發(fā)布的深六條和深八條中，始終在強(qiáng)調(diào)多元化的住房供應(yīng);而深圳“十三五”規(guī)劃明確，“十三五”期間公共住房供應(yīng)量要大于商品住房供應(yīng)量。

　　郁亮指出，1998年我國房改的時(shí)候就提出了租售并舉，但是為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)重點(diǎn)發(fā)展了商品房市場(chǎng)，之后沒有迅速調(diào)整回來，到現(xiàn)在積重難返，是必須要糾正的時(shí)候了。

　　深圳也是住建部等指定的12個(gè)租賃試點(diǎn)城市之一。政策和市場(chǎng)的力量正在推動(dòng)深圳長(zhǎng)租公寓蓬勃發(fā)展，很多獨(dú)立品牌公寓如YOU+國際公寓、魔方公寓等在深圳已有數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

　　深圳開發(fā)商也是長(zhǎng)租公寓的積極入局者。萬科、招商蛇口、金地、深圳控股等本地房企均已進(jìn)入了這一領(lǐng)域;外來者龍湖，則攜其冠寓品牌，9月份將在深圳一口氣開出6間店，提供數(shù)千套房源。