這種模式的核心能力：1、低價(jià)拿地;2、大量融資;3、快速去化。

　　銷(xiāo)售型物業(yè)的高溢價(jià)和去化率決定萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流能力和利潤(rùn)。

　　這么多年過(guò)去，和萬(wàn)達(dá)巨量的投資、成本、負(fù)債相比，現(xiàn)金流還是太少了。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)招股說(shuō)明書(shū)

　　圖中可見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)的錢(qián)、投資花的錢(qián)、以及融資進(jìn)的錢(qián)。高度依賴融資支撐現(xiàn)金流。

　　近兩年由于住宅市場(chǎng)的火爆，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流會(huì)更好看一些，但是萬(wàn)達(dá)的巨量投資資產(chǎn)，需要持續(xù)投資燒錢(qián)。在海外砸的錢(qián)比國(guó)內(nèi)還多，至少比萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)這塊的投資支出多。

　　萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)是兩個(gè)：1、低價(jià)拿地能力;2、自持和銷(xiāo)售的平衡。

　　如果不能通過(guò)做大資產(chǎn)增加融資，而現(xiàn)金流又跟不上債務(wù)還本付息的節(jié)奏，那就只有一個(gè)選擇：繼續(xù)變賣(mài)資產(chǎn)。

　　為了維持?jǐn)U張速度，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近幾年采用了合作模式，也就是投資人出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)建設(shè)和管理。相當(dāng)于不從銀行貸款，做成一款大眾、機(jī)構(gòu)可參與的投資產(chǎn)品。

　　王健林說(shuō)：

　　“我從事地產(chǎn)行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來(lái)次。中國(guó)地產(chǎn)好年景沒(méi)有持續(xù)四五年的時(shí)候，基本上三年左右來(lái)一回調(diào)控。

　　行業(yè)周期性太強(qiáng)，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。其次更重要的是萬(wàn)達(dá)已經(jīng)可以靠品牌掙錢(qián)了，

　　過(guò)去靠賣(mài)住宅、商鋪的錢(qián)來(lái)建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，現(xiàn)在設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)就可以分得很大一杯羹，何樂(lè)而不為? ”

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，萬(wàn)達(dá)甩賣(mài)文旅城之后，手頭可快速周轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售物業(yè)大幅減少?，F(xiàn)金流必然大受影響。

　　2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金收入近200億，扣成本后的利潤(rùn)尚不知。假設(shè)未來(lái)這塊能像老王說(shuō)的到300億+，利潤(rùn)也有保障。

　　然而上面還有個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。海外每一分投資都對(duì)應(yīng)著負(fù)債或者投資人。

　　這恐怕是最大的麻煩。

　　現(xiàn)在的環(huán)境，不能變現(xiàn)回流，就相當(dāng)于失去流動(dòng)性。會(huì)讓萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)和負(fù)債失衡。

　　這就說(shuō)到對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展非常致命的一點(diǎn)：

　　三、多元化是一棵看不清的稻草

　　萬(wàn)達(dá)的多元化，太牛了。

　　可能覺(jué)得自己有能力，也可能是缺乏安全感，一直尋找新大陸。

　　做文化，做電影，做百貨，做旅游，做網(wǎng)絡(luò)，做金融……