­　　證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

­　　今年以來，三四線城市樓市成交超預(yù)期。研究機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)顯示，被統(tǒng)計(jì)的62個(gè)城市中，超六成城市今年新房銷售累計(jì)同比數(shù)據(jù)為正，其中絕大部分為三、四線城市，新房銷量普漲情況顯著。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年上半年，政策面、資金面繼續(xù)寬松、信貸繼續(xù)支持等三、四線住房銷售的催化劑將繼續(xù)發(fā)酵，三、四線銷售暢旺的格局仍有望持續(xù)，同時(shí)，返鄉(xiāng)潮來臨，或迎來三四線商品房市場的中周期。

­　　一線城市成交下降超一成

­　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月（2.1-2.24）樓市整體成交平穩(wěn)增長，19個(gè)主要城市成交面積環(huán)比增長13.28%，同比增長41.99%，其中一線城市環(huán)比下降12.23%，同比下降16.3%；二線城市環(huán)比增長23.88%，同比增長76.69%；三線城市環(huán)比增長9.36%，同比增長35.84%。

­　　具體來看，一線城市除上海環(huán)比略增，其余城市均下降，其中北京、深圳環(huán)比降幅超過2成。同比來看，廣州、北京有所增長，上海、深圳均下降。二線城市成交有所上升，環(huán)比增幅超2成，武漢、三亞增長超50%。三線代表城市成交環(huán)比增長接近1成。

­　　國信證券統(tǒng)計(jì)，2017年以來，在“因城施策”擠出效應(yīng)以及“去庫存”引導(dǎo)作用的共振下，在wind有完整房地產(chǎn)日交易數(shù)據(jù)的62個(gè)城市中，有38個(gè)城市的2017年累計(jì)同比數(shù)據(jù)為正，占比61%，其中絕大部分為三、四線城市，新宅銷量普漲情況顯著。此外，累計(jì)同比增速超過50%（含）的城市有23個(gè)，占38個(gè)銷量正增長城市的比重為61%，高增長明顯，特別是徐州、泰州、呼和浩特、揚(yáng)州、馬鞍山、重慶這六大城市的同比、環(huán)比、累計(jì)同比數(shù)據(jù)均實(shí)現(xiàn)了大幅增長，成為此次行情的“新熱點(diǎn)城市”。

­　　三四線城市成交增長或持續(xù)

­　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，春節(jié)因素亦無法阻擋“因城施策”及“去庫存”引發(fā)的三、四線新房銷量普遍高增長。2017年以來，房價(jià)平穩(wěn)的三、四線城市接力2016年的一、二線熱點(diǎn)城市：銷售暢旺，銷量同比大增，三、四線城市的樓市表現(xiàn)超出了市場預(yù)期。預(yù)計(jì)在既要穩(wěn)增長、又要防泡沫的大背景下，至少在2017年上半年，政策面、資金面繼續(xù)寬松、信貸繼續(xù)支持等三、四線住房銷售的催化劑將繼續(xù)發(fā)酵，三、四線銷售暢旺的格局仍有望持續(xù)。

­　　平安證券分析師楊侃也認(rèn)為，目前核心一二線短期漲幅過快疊加政策調(diào)控，在股市疲軟、外匯管制、投資渠道有限資產(chǎn)配置慌的背景下，考慮到M2 較快增速，三四線房產(chǎn)配置吸引力正逐步提升。與此同時(shí)，得益于中央加快三四線去化庫存的政策方針，大部分三四線城市均存在著購房補(bǔ)貼、契稅減免等購房優(yōu)惠政策，利于促進(jìn)三四線需求加快釋放。短期三四線城市樓市或好于預(yù)期，有望為2017 年全國投資、開工、銷售提供支撐。

­　　華泰證券分析師謝皓宇指出，過去的城鎮(zhèn)化之路，來自三四線城市的人口外流，發(fā)達(dá)地區(qū)享受導(dǎo)入人口城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)繁榮，現(xiàn)在一線城市的經(jīng)濟(jì)增長方式已開始由勞動(dòng)生產(chǎn)力拉動(dòng)逐漸向勞動(dòng)生產(chǎn)率拉動(dòng)轉(zhuǎn)移，未來勞動(dòng)力需求將減少，擠出的人口將返鄉(xiāng)。同時(shí)，一線城市與三四線城市的房價(jià)形成強(qiáng)大反差，在一線城市積累的財(cái)富足夠在家鄉(xiāng)置業(yè)，于是增大了返鄉(xiāng)的誘惑力。返鄉(xiāng)潮來臨，迎來三四線商品房市場的中周期。預(yù)計(jì)未來的3~5 年之內(nèi)，三線城市庫存下降和城鎮(zhèn)化減速。資金流動(dòng)只能夠帶來短周期，人口流動(dòng)能夠帶來中周期，以上庫存和人口的問題解決，對(duì)三線城市將帶來一個(gè)趨勢大周期。