­　　長(zhǎng)效機(jī)制

­　　針對(duì)性操作性更強(qiáng)，需要多方面共同發(fā)力

­　　對(duì)于“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，我們多年來(lái)一直在講，但市場(chǎng)仍然不盡如人意。

­　　任興洲認(rèn)為，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段有關(guān)系：改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年全面推進(jìn)住房制度改革以來(lái)，與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)相伴隨，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場(chǎng)、保障房制度都在不斷探索中。而到了現(xiàn)階段，一方面，住房市場(chǎng)供給與需求發(fā)生了明顯變化，城鎮(zhèn)居民住房絕對(duì)短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)過(guò)大體測(cè)算，到2013年前后，就總量而言，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)戶(hù)均一套房，有些城市已經(jīng)超過(guò)戶(hù)均一套的水平，供需趨向平衡；另一方面，經(jīng)過(guò)多年分析研究，我們對(duì)符合國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)和規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握也比以前清晰了。“在這種情況下，已經(jīng)具備了制定和完善長(zhǎng)效機(jī)制的條件。另外，實(shí)踐證明，光運(yùn)用短期政策不能解決房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，必須長(zhǎng)短結(jié)合，著力建立長(zhǎng)效機(jī)制”。

­　　“多年來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也一直在研究和推進(jìn)中。”任興洲認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的房地產(chǎn)政策措施的針對(duì)性和可操作性進(jìn)一步提高，如“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房”，就是既注重抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，又支持自住型的住房需求；“落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”，就考慮到了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一億新市民落戶(hù)城市后的住房建設(shè)用地問(wèn)題。同時(shí)，針對(duì)不同城市市場(chǎng)分化的狀況，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”。這些政策實(shí)施后，將通過(guò)有效增加供給，緩解熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問(wèn)題，打破行政區(qū)劃局限，在更大的區(qū)域范圍內(nèi)合理配置資源，引導(dǎo)人口合理流動(dòng)。

­　　與短期調(diào)控不同，長(zhǎng)效機(jī)制需要在更長(zhǎng)時(shí)期發(fā)揮作用。劉洪玉分析，以稅收機(jī)制為例，過(guò)去調(diào)控時(shí)，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來(lái)調(diào)去，有時(shí)通過(guò)稅惠政策鼓勵(lì)買(mǎi)房，有時(shí)又通過(guò)增加稅負(fù)抑制買(mǎi)房。“稅收的長(zhǎng)效機(jī)制就是要把購(gòu)房者在不同情景下可能面臨的稅負(fù)一次性公之于眾，讓購(gòu)房者清晰知道，如果買(mǎi)房目的是住房投機(jī)、住房投資或住房消費(fèi)，將分別面臨什么樣的稅負(fù)，引導(dǎo)購(gòu)房行為。”

­　　再比如，供地機(jī)制。劉洪玉說(shuō)，一座城市在人口持續(xù)流入的情況下，如果土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，政府土地管理目標(biāo)又是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)，則住房升值預(yù)期及升值預(yù)期驅(qū)動(dòng)下的住房投機(jī)難以避免，房?jī)r(jià)穩(wěn)定就難以實(shí)現(xiàn)。“如果政府土地政策的出發(fā)點(diǎn)能從被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)管理，將土地管理目標(biāo)定位為‘努力滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的空間需求’，積極拓展土地供應(yīng)來(lái)源、降低土地供給成本、透明土地供應(yīng)計(jì)劃、提高土地供給彈性，就有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。”

­　　中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長(zhǎng)效機(jī)制，需要在供地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財(cái)稅制度上，要完善中央與地方分權(quán)的財(cái)稅體制。此外，還要深化戶(hù)籍制度改革，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購(gòu)房需求。