閩南網(wǎng)7月8日訊 債務(wù)人房產(chǎn)被查封拍賣，案外人王某夫婦卻提出了異議，稱訴爭房產(chǎn)被封之前，他們就已出錢買下這棟房產(chǎn)。但最終，因為證據(jù)不足，他們的案外執(zhí)行異議，被豐澤法院駁回。

　　二手房買賣期間，類似的債權(quán)糾紛很常見，豐澤法院今年以來就審理了近10起，但由于證據(jù)等原因，多數(shù)案外人的房屋產(chǎn)權(quán)主張都被法院駁回了。二手房買賣過程中，買受人該如何保護自己的合法利益，此類訴爭有法可依嗎？

　　本期海都說法，邀請豐澤法院審監(jiān)庭林錦明法官以案釋法。

　　【案情回顧】

　　老賴房產(chǎn)被查封

　　案外人稱產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓

　　前些年，家住泉州豐澤區(qū)的陳大姐，向鯉城張大哥借款50萬元，寫下欠條后，一直沒還款。去年5月，張大哥將她告上法庭，要求還款。豐澤法院判令陳大姐償還本金及相應利息。

　　但判決書下達后，陳大姐還是沒還款，案件進入執(zhí)行程序后，法院把位于豐澤某小區(qū)陳大姐名下一處房產(chǎn)查封了，準備拍賣抵債。

　　節(jié)外生枝的是，案件執(zhí)行過程中，案外人王某夫婦，向法院提出了執(zhí)行異議。這對夫婦稱，早在2011年8月，他們就向陳大姐買下了被法院查封的房產(chǎn)，總價款共65萬元。王某夫婦稱，當時買賣雙方約定了房屋交付方式，并于交付當天付了全部購房款，“但由于開發(fā)商原因，遲遲沒辦理過戶登記而已”。

　　王某夫婦認為，他們支付了全部價款，其在房屋轉(zhuǎn)讓行為中沒有過錯，請求法院裁定解除對該房產(chǎn)的查封保全措施，不予拍賣變賣處置。

　　法庭上，王某夫婦為證明自己主張，還向法院提供了收條和一份《房屋買賣合同》。但豐澤法院審理認為，這張收條所載明的已付款項，并沒有相應的銀行轉(zhuǎn)賬記錄佐證，且無法證實雙方買賣合同真實合法，現(xiàn)有的證據(jù)不足以證明其已實際支付全部購房款，法院對二人的執(zhí)行異議予以駁回。

　　豐澤法院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案訴爭房產(chǎn)并未登記在案外人王某夫婦名下，不具有物權(quán)效力，因此，法院有權(quán)依法對訴爭房產(chǎn)予以執(zhí)行。

　　【法官釋法】

　　房產(chǎn)買賣期間被查封

　　該如何判定產(chǎn)權(quán)歸屬？

　　二手房買賣已成為當前社會普遍存在的一種交易方式，但買受人由于缺乏法律意識，未能及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，當涉案房產(chǎn)變更登記前，作為執(zhí)行標的被法院依法查封、凍結(jié)后，買受人對訴爭房產(chǎn)就存在訴訟風險。

　　今年以來，豐澤法院就審查了近10起二手房買受人（案外人）提出執(zhí)行異議的案件，其中，大部分案件因房屋買受人未能及時辦理登記過戶手續(xù)、未按規(guī)定時間支付房款、未按規(guī)定時間接管房屋等原因，被法院裁定駁回執(zhí)行異議。

　　本案經(jīng)辦法官介紹，此前，此類案件審理一直存在爭議，但今年5月5日，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》開始實施，對此類情形有了明確規(guī)定，對案外人提出的房屋產(chǎn)權(quán)異議，對已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷。另外，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能排除執(zhí)行的，法院應予以支持：一、在法院查封之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同；二、在法院查封前已合法占有該不動產(chǎn)；三、已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款且剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四、非因買受人自身原因未辦理過戶登記的。

　　注意保留四類證據(jù)

　　避免二手房買賣糾紛

　　本案經(jīng)辦法官提示，善意的房屋買受人在購買二手房的時候，應注意如下問題，防止房屋陷入不必要的糾紛致使合法權(quán)益無法得到法律保護：

　　1.簽買賣協(xié)議前，應查清房屋的權(quán)屬情況，確認賣方系房屋的所有權(quán)人，且該房產(chǎn)沒有其他糾紛、未被凍結(jié)查封；

　　2.按協(xié)議的約定支付購房款，購房款的支付應通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，且通過買受人自己的賬號向賣方賬戶轉(zhuǎn)賬，保留銀行轉(zhuǎn)賬憑證，大筆的購房款法官建議不要使用現(xiàn)金支付；

　　3.支付購房款之前，要先辦理房屋買賣、過戶備案登記，在房款支付后要及時辦理房屋過戶手續(xù)，防止因時間延誤及房屋出賣人的原因，產(chǎn)生無法過戶的后果；

　　4.及時占有、使用、管理二手房，報關(guān)相關(guān)憑證、憑據(jù)。（海都記者 韓影 通訊員 林錦明）