由《中國企業(yè)家》雜志社主辦的“2013中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”于12月7日-9日在北京舉行。

王健林

以下為“與首富對(duì)話”私享會(huì)精彩觀點(diǎn)實(shí)錄：

兩次轉(zhuǎn)型造就商業(yè)地產(chǎn)之王

　　王健林：因?yàn)闀r(shí)間只有一個(gè)小時(shí)，所以正好我也嗓子不太好，我30分鐘簡單的演講，30分鐘做互動(dòng)，歡迎大家來提問。

　　我想結(jié)合年會(huì)主題，現(xiàn)在講轉(zhuǎn)型升級(jí)，講市場力量。我簡單講一下萬達(dá)的四次轉(zhuǎn)型。

　　現(xiàn)在很多人問我，萬達(dá)為什么發(fā)展那么快，我們連續(xù)6年保持35%以上的環(huán)比遞增，去年經(jīng)濟(jì)下滑這么嚴(yán)重，我們依然是34.8%，今年應(yīng)該也在35%左右。原來我擔(dān)心，過了一千億會(huì)不會(huì)速度下來，現(xiàn)在保持這個(gè)速度。

　　有人問我，你為什么總是對(duì)國家大的趨勢節(jié)點(diǎn)把握這么準(zhǔn)，老是踩著這個(gè)點(diǎn)。這不是蒙的，這來自于企業(yè)對(duì)形勢的判斷和轉(zhuǎn)型的動(dòng)力。

　　萬達(dá)發(fā)展到今天有4次轉(zhuǎn)型。第一次轉(zhuǎn)型，我們從一個(gè)區(qū)域公司，大連公司，變成一個(gè)全國性的公司，那是在1993年，我們88年成立以后，前幾年發(fā)展還是非?？斓?，我記得在92年的時(shí)候，我們收入就已經(jīng)接近20億了，占那個(gè)時(shí)候大連房地產(chǎn)市場份額四分之一左右，已經(jīng)很大了。

　　為什么我們那時(shí)候想要去跨區(qū)域發(fā)展？就是一個(gè)追求，想把企業(yè)規(guī)模做大。一個(gè)城市最多就幾十億的市場份額，再發(fā)展就是100億，200億，你占一半企業(yè)也是很小的。出于這個(gè)追求，我們93年跨區(qū)域，成為中國第一家跨區(qū)域發(fā)展的行業(yè)企業(yè)，那時(shí)候沒有這個(gè)概念。

　　我到廣州去，說要做一個(gè)項(xiàng)目，跟人家談好了，我就去注冊公司，到工商局不給注冊，你是東北公司，怎么可以到這里注冊，不可以，必須企業(yè)注冊當(dāng)?shù)兀鐓^(qū)域沒有這個(gè)先例，還不能注冊。

　　一般人是不是就縮回去了？沒有。我們找當(dāng)時(shí)的一個(gè)華僑房地產(chǎn)公司，談好，每年給你100幾十萬，給我注冊一個(gè)賬戶，叫第幾分公司，但是由我來管理，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由我來承擔(dān)，就把這個(gè)事情做起來了。

　　因?yàn)槟谴无D(zhuǎn)型，盡管沒有取得很大的成績，賺錢不是太多，但是為什么去廣東呢？那時(shí)候廣東是房地產(chǎn)的高地，而且全國的形勢，財(cái)富，都往廣東集中。這是我們第一次轉(zhuǎn)型，踏出這一步，但是沒有獲得很大的成功。

　　緊接著我們開始逐漸逐漸，從97年開始大規(guī)模的跨區(qū)域發(fā)展，我們到今天接近100個(gè)，成為全國跨區(qū)域發(fā)展最多的一個(gè)企業(yè)，這就是我們第一次轉(zhuǎn)型。

　　這次轉(zhuǎn)型帶來的結(jié)果，就是從一個(gè)區(qū)域的品牌變成全國性的品牌，從幾十億的公司，變成百億級(jí)的公司，這就是我們第一次的轉(zhuǎn)型。而且這種連鎖經(jīng)營，給企業(yè)文化帶來的變化，那是不可估量的。你一個(gè)公司怎么管理，很容易，就幾十個(gè)人，一百多個(gè)人，變成幾十個(gè)城市的公司怎么管理？那個(gè)時(shí)候不像現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)，信息手段這么發(fā)達(dá)，給我們管控提出了很大的難題。

　　但是就是這種要把企業(yè)規(guī)模做大這種決心，這次轉(zhuǎn)型獲得了基本成功。

　　我們第二次轉(zhuǎn)型，就是從住宅房地產(chǎn)裝向商業(yè)地產(chǎn)，這是始于2000年。這個(gè)轉(zhuǎn)型的動(dòng)力來自于非常原始，非常單純的，就是我們在這之前我們有兩個(gè)員工得了重病，一個(gè)是肝病，一個(gè)是癌癥，花了公司300多萬，一個(gè)100多萬，一個(gè)200萬，那個(gè)年代沒有保證的，民營企業(yè)沒有任何社會(huì)保障，有錢就報(bào)銷，沒錢就等死。90年代，私營企業(yè)不像現(xiàn)在，社會(huì)地位不像現(xiàn)在。

　　考慮到兩個(gè)都是我們的老員工，我們盡管財(cái)力不像現(xiàn)在這樣，有什么藥就用什么藥，延續(xù)了他們幾年的生命。我們公司員工也不多，幾千人而已，如果我們一旦發(fā)展幾萬人，一旦我們企業(yè)步入了中年，我們員工步入到老年，如果每個(gè)人都得這樣的病，每個(gè)人退休了以后工資怎么發(fā)呢？上哪這么穩(wěn)定的現(xiàn)金流呢？覺得房地產(chǎn)不靠譜。所以我們自己反復(fù)討論三天，做了一個(gè)非常重要的決定，就是向不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我們覺得不動(dòng)產(chǎn)建完以后，它的資產(chǎn)是在不斷升值的，今年建完了值一個(gè)億，過了5年就值兩個(gè)億了。還有它有穩(wěn)定現(xiàn)金流。分析來分析去，我們決定向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　這次轉(zhuǎn)型過程是非常艱苦的。我們被當(dāng)了222次被告，我們在沈陽建了一個(gè)店，實(shí)在經(jīng)營不下去，又拆了重建，付出代價(jià)9億多，10億左右。人不是神，都是在摸索當(dāng)中前進(jìn)的。但正因?yàn)檫@種執(zhí)著，最初的這種堅(jiān)定的信念的推動(dòng)，我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)可以說轉(zhuǎn)型成功了。什么標(biāo)志呢？

　　第一，從規(guī)模上現(xiàn)在全球第二，到明年四季度，我們將成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)公司。按照現(xiàn)在的速度，不再增加，就是保持現(xiàn)在勻速，每年500萬平方米竣工這種規(guī)模的話，2020年我們可以大概達(dá)到55000萬平米以上，是世界上排名第二，第三，第四。不動(dòng)產(chǎn)是很大的行業(yè)，它占了全球資金總量大概10%以上，規(guī)模很大。這個(gè)行業(yè)里做全球第一，應(yīng)該說是轉(zhuǎn)型成功了，這是我們第二次轉(zhuǎn)型。

　　這次轉(zhuǎn)型成功帶來的變化，就是企業(yè)的文化有了根本性的變化，我們口號(hào)，我們企業(yè)文化，一直是兩句話，8個(gè)字。最早我提出來的口號(hào)，88年，89年初提出的口號(hào)：老實(shí)做人，精明做事，那個(gè)時(shí)候都是市場經(jīng)濟(jì)騙子很多，也沒有什么規(guī)矩，什么都可以來，監(jiān)管也少。當(dāng)時(shí)我想我們企業(yè)起碼正規(guī)一點(diǎn)，給自己提口號(hào)，老老實(shí)實(shí)做人，我們90年代中期提的口號(hào)是“貢獻(xiàn)財(cái)富，貢獻(xiàn)社會(huì)”。2005年左右，我們有了一定的規(guī)模，模式也走出來了，我們提出國際萬達(dá)百年企業(yè)，就是有把企業(yè)做長久，做長壽企業(yè)的想法，這也帶來了我們一個(gè)新的商業(yè)模式就是廣場，就是城市綜合體的概念，使萬達(dá)獲得了長足的發(fā)展，超速的發(fā)展?，F(xiàn)在連續(xù)6年保持35%，這就是商業(yè)模式帶來的。這個(gè)模式至少10年，20年，還可以保持相當(dāng)?shù)暮诵母偁幜Α?/P>