閩南網(wǎng)6月13日訊 為了樓市去庫(kù)存，福建省再出新規(guī)。這兩日，一份省國(guó)土資源廳、省住建廳聯(lián)合下發(fā)的文件在網(wǎng)上流傳。文件指出：現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月的市、縣，未取得預(yù)售許可項(xiàng)目，符合相關(guān)規(guī)劃要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)土地用途、規(guī)劃條件變更，重新確定相應(yīng)的土地價(jià)款。昨日，該文件得到相關(guān)部門(mén)的證實(shí)。業(yè)界認(rèn)為，此舉對(duì)后續(xù)樓市將有積極影響。

　　背景：

　　商業(yè)辦公用房摸底 有市縣庫(kù)存供過(guò)于求

　　記者了解到，該文件最早是國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)刹课?月25日聯(lián)合下發(fā)，名為《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》）。此后在5月15日，由省國(guó)土廳、省住建廳細(xì)化提出貫徹意見(jiàn)，轉(zhuǎn)發(fā)給各市、縣。

　　貫徹意見(jiàn)指出，各市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要摸清本轄區(qū)商品房庫(kù)存情況，原則上，按本市、縣近三年商品住房月平均銷售量計(jì)算，截至2015年6月底，商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少商品住房用地供應(yīng)數(shù)量；商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)36個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少直至?xí)和３鲎屔唐纷》坑玫?。商業(yè)辦公用房庫(kù)存供過(guò)于求的市、縣，要調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局，直至?xí)和９?yīng)商業(yè)辦公用房用地。

　　此外，有建立實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)履約保證金或項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)利用履約保證金制度的市、縣（區(qū)），自2015年6月1日起，新出讓房地產(chǎn)用地，可不向房地產(chǎn)企業(yè)收取履約保證金。

　　亮點(diǎn)：

　　合條件的房地產(chǎn)企業(yè) 可改戶型、改用途、改規(guī)劃

　　而此次新政，最受業(yè)界關(guān)注的是：符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以申請(qǐng)更改規(guī)劃、更改土地用途，更改戶型。

　　根據(jù)貫徹意見(jiàn)，各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，按以下不同情況，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。對(duì)于未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目及項(xiàng)目中單棟樓房，在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

　　同時(shí)，對(duì)于未取得預(yù)售許可證的整體或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，所在市、縣現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月的（按住房和非住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存分別計(jì)算去化期限），在符合相關(guān)規(guī)劃要求的情況下，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目整體或部分轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)土地用途、規(guī)劃條件變更，用于其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或用于符合市場(chǎng)需求項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重新依法依規(guī)辦理相關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)，重新評(píng)估確定相應(yīng)的土地價(jià)款。

　　影響：

　　商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型 節(jié)約社會(huì)資源

　　那么，新政會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？多位業(yè)界人士表示，新政對(duì)于目前的樓市將有積極的作用，不少受困于商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)商，或傾向于“商改住”。

　　前幾年，樓市一路上漲，樓市出臺(tái)調(diào)控政策，限購(gòu)限貸，這反而讓未受調(diào)整政策波及的商業(yè)地產(chǎn)火了一段，商業(yè)用地也成了開(kāi)發(fā)商的香饃饃，一時(shí)間，土地市場(chǎng)商業(yè)用地頻頻出讓。但是，隨著樓市疲軟，前幾年商業(yè)用地集中出讓的“問(wèn)題”也出現(xiàn)了，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大。

　　“商業(yè)地產(chǎn)飽和是此前限購(gòu)限貸的產(chǎn)物，如今限購(gòu)取消，限貸也有所放寬，像SOHO這樣商業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力就減弱了。”業(yè)內(nèi)人士林先生分析，政府也并不希望商業(yè)地產(chǎn)飽和留下的風(fēng)險(xiǎn)讓社會(huì)來(lái)背，無(wú)論是建成以后賣不出去，還是賣出后經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，對(duì)社會(huì)資源都是一種浪費(fèi)。

　　擔(dān)憂：

　　開(kāi)發(fā)商賣房更靈活 但操作有難度

　　“福州的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)非常飽和，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，對(duì)市場(chǎng)是個(gè)大利好。”CRIC克而瑞福州高級(jí)分析師黃彬說(shuō)，目前福州商辦用地的庫(kù)存超過(guò)400萬(wàn)㎡，據(jù)測(cè)算去化周期高達(dá)8年。而如果規(guī)劃可以更改，這些商辦用地或變更為剛需的住宅產(chǎn)品，可幫助開(kāi)發(fā)商消化掉一部分庫(kù)存。

　　“很簡(jiǎn)單，商業(yè)賣不動(dòng)，合規(guī)，可改住宅，如果住宅不好賣，允許改戶型。”采訪中，多位業(yè)界人士表示，土地用途規(guī)劃根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，允許調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需要調(diào)整，這增加了市場(chǎng)的主動(dòng)性和靈活性，后續(xù)樓市上市產(chǎn)品可更符合市場(chǎng)需求。

　　不過(guò)，有人提出，地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，操作起來(lái)有難度。首先，要滿足未取得預(yù)售許可證、所在地庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月、符合相關(guān)規(guī)劃等要求；其次，轉(zhuǎn)型要經(jīng)歷專家論證、公示（或聽(tīng)證）等規(guī)劃修改程序，還得經(jīng)歷城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源等部門(mén)的審批，才能重新評(píng)估土地出讓價(jià)款，新的出讓價(jià)款依照新的用地指標(biāo)和當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格綜合評(píng)估來(lái)補(bǔ)差價(jià)，而這些程序一年都未必走得完，還需要有關(guān)部門(mén)出臺(tái)詳細(xì)的規(guī)定。