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­　　對話動機(jī)

­　　從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及各地住建部門發(fā)布的信息看，對房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)的整治還在繼續(xù)，甚至可以說力度越來越大。此輪整治是否真因房價(jià)高漲這一原因而起？能否拉住房地產(chǎn)中介這匹“脫韁的野馬”？圍繞這些問題，《法制日報(bào)》記者與業(yè)內(nèi)專家展開了對話。

­　　對話人

­　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波

­　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)

­　　《法制日報(bào)》記者 趙 麗

­　　《法制日報(bào)》實(shí)習(xí)生 劉雪妍

­　　嚴(yán)厲整治利于中介健康發(fā)展

­　　記者：北京密集調(diào)控樓市的這10天里，房地產(chǎn)中介也頻頻被查處。3月26日，因涉嫌違規(guī)代理商辦項(xiàng)目、涉嫌參與炒房哄抬房價(jià)等行為，28家房地產(chǎn)中介門店被責(zé)令停業(yè)整頓。

­　　嚴(yán)躍進(jìn)：對于房地產(chǎn)中介哄抬房價(jià)行為的集中整治，反映出有關(guān)部門已經(jīng)把房地產(chǎn)中介作為市場主體監(jiān)管的很重要的一類代表。從市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)中介背后的二手房交易市場是比較難監(jiān)管的，從房地產(chǎn)中介的角度來監(jiān)管二手房市場，這也體現(xiàn)了北京市現(xiàn)在對于市場管控的密集程度在提高。

­　　這次的整治與房地產(chǎn)中介行業(yè)最近出現(xiàn)的房屋違規(guī)銷售有很大關(guān)系，這一點(diǎn)是監(jiān)管部門比較深惡痛絕的，所以要對這種行為采取嚴(yán)厲管制。對于房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，過去違約的成本比較小，當(dāng)監(jiān)管力度不夠大時(shí)，他們的壓力也比較小。所以，這次整治也是監(jiān)管部門下了比較大的決心，也可以對二手房交易市場形成比較有成效的監(jiān)管。

­　　樓建波：房地產(chǎn)中介的問題一直是一個讓人很頭疼的問題。原來，房地產(chǎn)中介由工商、住建委監(jiān)管，還有對房地產(chǎn)中介人員的考試。后來，在工商登記之后規(guī)定要備案，可是不備案的話也沒有什么辦法，而且針對房地產(chǎn)中介人員的考試變成了一種能力認(rèn)定，所以有關(guān)部門在管理房地產(chǎn)中介時(shí)比較難。

­　　從房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的角度來講，這一次的整治能讓這個行業(yè)在一個更健康的軌道上發(fā)展，是一件好事。

­　　記者：我們注意到，對于房地產(chǎn)中介的整治并非僅限于此。3月23日，北京市住建委還對鏈家、我愛我家、麥田、華熙、存房、金色時(shí)光、愛屋吉屋、易合、金城阜業(yè)、中原10家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行集體約談。北京住建委官網(wǎng)上的消息顯示，以市場成交情況看，這10家中介機(jī)構(gòu)的簽約量占到北京市存量房總成交量的八成左右。也就是說，規(guī)范好這10家房地產(chǎn)中介的經(jīng)營行為，對穩(wěn)定北京市房地產(chǎn)市場將起到重要作用。

­　　嚴(yán)躍進(jìn)：這也能夠?qū)ζ渌康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生較為明顯的影響，使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的近期業(yè)務(wù)操作會更加規(guī)范，尤其是在私下收費(fèi)、盲目做大價(jià)差、對“連環(huán)單”交易風(fēng)險(xiǎn)提示不夠等方面。

­　　應(yīng)該說，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“躁動”，在很大程度上與房地產(chǎn)中介的違規(guī)操作有關(guān)。通過此類約談，實(shí)際上也是希望房地產(chǎn)中介近期要采取規(guī)范的做法，否則“槍打出頭鳥”，嚴(yán)厲查處甚至取締經(jīng)營都是有可能的。尤其是明確了房地產(chǎn)中介不得參與炒房的要求和思路，更是希望房地產(chǎn)中介行業(yè)要有職業(yè)規(guī)范，這對于此類機(jī)構(gòu)后續(xù)的經(jīng)營會有較大的影響。

­　　中介從業(yè)人員素質(zhì)需提高

­　　記者：有人說，一些二手房的價(jià)格完全掌握在房地產(chǎn)中介手里，他們想讓房價(jià)漲就能漲起來，想讓房價(jià)降就能降下去。這種觀點(diǎn)應(yīng)如何看待？

­　　嚴(yán)躍進(jìn)：對于房地產(chǎn)中介有沒有操縱房價(jià)這個問題，從本質(zhì)上來說，中國的房地產(chǎn)市場還是有一種浮躁的心態(tài)，房地產(chǎn)中介只不過是做交易的人，他們并不是房價(jià)暴漲暴跌現(xiàn)象的根本原因，他們不過是通過買賣房屋來賺取差價(jià)或者說是傭金。

­　　從后續(xù)來說，隨著大城市存量房市場占比越來越多，如何提高房地產(chǎn)中介這個行業(yè)的職業(yè)水平就成為一個問題，是否應(yīng)該有一個行業(yè)準(zhǔn)入門檻值得考慮。比如，鏈家在招聘員工時(shí)就要求是大學(xué)生，體現(xiàn)出房地產(chǎn)中介行業(yè)對于從業(yè)人員素質(zhì)的要求越來越高。這個行業(yè)以后還是應(yīng)該實(shí)行一種末位淘汰制，將一些中小中介淘汰掉，只有這樣，整個行業(yè)才有競爭優(yōu)勢。

­　　樓建波：對于這個問題，我認(rèn)為有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是，我們不能排除有一些房地產(chǎn)中介在推高二手房價(jià)格方面起了不好的作用，這是肯定存在的。不過，高房價(jià)的原因還有很多。

­　　第二點(diǎn)，整治房地產(chǎn)中介，是因?yàn)橹薪橛羞`法違規(guī)經(jīng)營行為。比如，房地產(chǎn)中介故意給當(dāng)事人交易制造一些障礙，給雙方不如實(shí)地披露信息。房地產(chǎn)中介在經(jīng)營過程中、在與客戶打交道時(shí)違法違規(guī)了，這樣才會被清理整頓，才會受到一些行政處罰。而不是因?yàn)榉績r(jià)高了就來整治一下房地產(chǎn)中介，拿出幾家房地產(chǎn)中介收拾收拾，這一點(diǎn)要說清楚。

­　　記者：房地產(chǎn)中介的特殊地位，也為他們參與房地產(chǎn)投機(jī)提供了條件。促成了房產(chǎn)交易，房地產(chǎn)中介才能拿到中介費(fèi)。對于購房者的投機(jī)行為，房地產(chǎn)中介應(yīng)該是最容易發(fā)現(xiàn)的，但是為了獲取傭金，他們可以裝作不知情。不但如此，一些不法中介還會運(yùn)用其對房地產(chǎn)政策和房屋買賣知識的熟悉，縱容甚至教唆購房者采用某種手段規(guī)避政策，乃至幫購房者打通審核關(guān)節(jié)。

­　　嚴(yán)躍進(jìn)：這次整頓之后，撤掉了一些房地產(chǎn)中介的房源，這一點(diǎn)對房地產(chǎn)中介行業(yè)來講是有一定震懾作用的，或者說震懾的嚴(yán)厲程度比較大，會使之有了更明顯的守法經(jīng)營意識。過去，一些房地產(chǎn)中介可能對監(jiān)管無動于衷，這次之后，房地產(chǎn)中介在經(jīng)營時(shí)需要認(rèn)真考慮監(jiān)管問題。

­　　樓建波：整治房地產(chǎn)中介行業(yè)中的不正當(dāng)行為才是重點(diǎn)，對于有問題的該處罰就處罰，但是一定不要把高房價(jià)和房地產(chǎn)中介聯(lián)系起來，也一定不要把對房地產(chǎn)中介的處罰和賣高價(jià)房聯(lián)系起來。一家房地產(chǎn)中介賣了一套天價(jià)的房子，但他在交易過程中是完全透明公開的，沒有違法違規(guī)行為，監(jiān)管部門自然不會處罰這家房地產(chǎn)中介，這才是法治精神。

­　　記者：從表面上看，高價(jià)房源不會公開掛牌，但是否能排除暗地里推銷和交易的可能，因?yàn)楦邇r(jià)房源的利潤空間更大、更有誘惑力。

­　　嚴(yán)躍進(jìn)：在實(shí)際情況中，高價(jià)房源肯定是有誘惑的，所以后續(xù)應(yīng)該對房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)者有一個要求，如果被查出的違規(guī)次數(shù)比較多，那么就應(yīng)該要有一定的懲治措施，比如沒收營業(yè)執(zhí)照等，這樣才會有影響力，只有產(chǎn)生了這樣的影響力，才會使得房地產(chǎn)中介的經(jīng)營更加規(guī)范。