19天17城加碼限購環(huán)一線樓市現(xiàn)“強(qiáng)調(diào)控”分析稱，差別化信貸是這輪調(diào)控的新著力點，通過對需求端的管制，讓供應(yīng)量加快跟進(jìn)。

　　遏制熱點城市房價過快上漲被寫入2017年政府工作報告，話語剛落，新一輪樓市調(diào)控措施便在全國多地先后出臺。截至目前，包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內(nèi)的全國17個城市啟動或升級了限購限貸措施，22個城市出臺措施對本地樓市進(jìn)行調(diào)控。

　　其中，北京的調(diào)控措施被認(rèn)為將此輪調(diào)控推向了高峰，同時也標(biāo)志著北上廣深四個一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此輪限購落點多數(shù)分布在一線城市周邊，暗示環(huán)一線樓市進(jìn)入政策收緊周期。

　　有分析指出，此論調(diào)控風(fēng)潮的背景依然是房價過快上漲，差別化信貸是這輪調(diào)控新的著力點。調(diào)控目標(biāo)有三點：一是抑制過快上漲的房價；二是讓供應(yīng)量加快跟進(jìn)，實現(xiàn)樓市供需均衡；三是滿足購房剛需。

一線城市集體“認(rèn)房認(rèn)貸”

　　在全國兩會召開前后，新一輪樓市調(diào)控潮洶涌來襲，暗示著監(jiān)管層對房價過快上漲的容忍度在降低。

　　3月19日，保定市政府網(wǎng)站公布《保定市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，正式宣布加入限購大軍。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這是3月以來第17個加入限購的城市。

　　而早前的3月17日，北京便出臺最新限購令，宣布“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提高至60%。在市場還未消化這個消息之時，廣州連夜宣布，單身居民限購一套，連續(xù)繳納社保要求從3年增至5年。鄭州也緊跟著宣布，3月17日后補(bǔ)繳的社保、個稅憑證不再作為購房的有效證明。

　　值得注意的是，在2月中下旬，北京二手住宅市場實際交易量再度爆發(fā)，恐慌性購房等現(xiàn)象頻繁，房價在企穩(wěn)之后又出現(xiàn)了上漲趨勢。3月18日上午，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)中，僅12城價格下降，58個城市房價上漲或止跌。

　　事實上，雖然經(jīng)歷了半年時間的樓市調(diào)控，但全國1~2月份商品房銷售面積、金額仍保持在較高位置，其中銷售金額超過去年全年平均值，延續(xù)高溫態(tài)勢。在火爆銷售帶動下，1~2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、房企土地購置面積這三大房地產(chǎn)指標(biāo)增長全面提速，尤其是土地購置面積為2014年11月以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此論調(diào)控風(fēng)潮的背景依然是房價過快上漲，除去加碼限購?fù)?，差別化信貸是這輪調(diào)控新的著力點。

　　事實上，北京發(fā)布的房產(chǎn)調(diào)控升級政策，內(nèi)容就包括居民家庭在京已有1套房且無貸款記錄的，購買普通自住房首付比例不低于60%；暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款，正式進(jìn)入“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式。

　　3月17日晚間，廣州發(fā)布的調(diào)控新政也明確采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施，同時提到商業(yè)銀行、小額貸款機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、信托投資公司等各類金融業(yè)務(wù)經(jīng)營者，不得對購房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款。嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，從嚴(yán)查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　鄭州則宣布，凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，堵死了通過包裝手段獲取購房資格的途徑。

　　在樓市去杠桿的大背景下，有業(yè)界人士預(yù)估，加碼信貸調(diào)控將成為常態(tài)化手段。

環(huán)一線樓市現(xiàn)“強(qiáng)調(diào)控”

　　與前一輪限購限貸政策多集中在一二線熱點城市有所不同的是，本輪限購更多出現(xiàn)在熱點城市周邊的縣市以及省內(nèi)熱點城市，調(diào)控的重點依舊是落實房子的居住屬性。

　　記者注意到，自3月以來，環(huán)北京的河北涿州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區(qū)開始限購，在此之前，河北三河市、大廠縣、香河縣等不同程度上加碼了限購力度。而以上海為中心，周邊城市如杭州、南京甚至浙江嘉善也相繼加入了限購升級的大軍。

　　在張大偉看來，這些環(huán)一線地區(qū)房價的較快上漲是調(diào)控加碼的誘因，而其房價的上漲又是一線城市投資需求外溢的體現(xiàn)，也就是說，一二線城市房價上漲的預(yù)期擴(kuò)散到了周邊城市，助推了周邊城市房價的上漲。

　　值得注意的是，去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。

　　中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在其官方微信發(fā)文表示，特大城市疏解城市功能可以解釋部分三四線城市房價上漲的原因，像北京、上海和深圳這樣的超大城市，既要嚴(yán)格限制人口流入，也要限制土地供應(yīng)，但人口流入是市場行為，貨幣流入更是市場行為。

　　李迅雷認(rèn)為，對圍繞京津冀、長三角和珠三角特大城市周邊的三四線城市而言，本身就存在特大城市購房資金的外溢效應(yīng)，如果又有國家的大都市圈規(guī)劃作支持，還有三四線城市去庫存作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一大任務(wù)，房價上漲的動力是不言而喻的。

　　有分析指出，1~2月份非重點城市的商品房銷售面積同比增長35.9%，三四線城市銷售趨熱、去庫存加速，有可能取代一、二線城市成為今年房地產(chǎn)市場新的增長點。

　　對于此輪調(diào)控，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這輪調(diào)控的目標(biāo)有三點，第一是抑制過快上漲的房價，這是一個最直接的目標(biāo)；第二是通過對需求端的管制，讓供應(yīng)量加快跟進(jìn)；第三是確保有限的房源優(yōu)先給予剛需購房者或者說首套購房者。

　　此外，清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在3月18日舉辦的中國發(fā)展高層論壇上表示，這一輪限購大潮是預(yù)防性的，主要是防止在未來幾個月出現(xiàn)一輪新的房價上漲，是發(fā)燒前吃一顆“阿司匹林”。

　　李稻葵指出，房地產(chǎn)業(yè)最需要供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。具體說來，要增加住房的供給，而且最好是在增加土地供給的同時，要增加地方政府長期持有的物業(yè)持有量，按市場價格出租，去滿足本地暫時買不起房子的，同時有一定租房子能力的夾心層的住房需求，讓他們能夠為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，能夠安居樂業(yè)。

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各地啟動最嚴(yán)限購令 對A股的影響一覽

1、安信策略：將有更多資金進(jìn)入股票市場而非樓市

　　熱點城市地產(chǎn)調(diào)控升級，三四線地產(chǎn)銷售卻未必熄火。熱點城市如此次北京的地產(chǎn)調(diào)控升級，將延長購買力的積累時間，其效應(yīng)是短期銷量下降，但短期價格不會下跌，中期的上漲預(yù)期不會改變。去年9~10月上海等熱點城市的調(diào)控與其性質(zhì)類似，已經(jīng)證明這點。

　　更重要的是，去年調(diào)控升級之后，我們看到的是三四線城市樓市升溫，去庫存政策正在得到進(jìn)展，實際上，在熱點城市與三四線城市價差拉大之后，熱點城市房產(chǎn)購買又受到限制，那么其溢出效應(yīng)就會開始顯現(xiàn)，而如果熱點城市漲價還在繼續(xù)，資金很難將其舍棄進(jìn)入三四線城市。

　　總的來說，我們認(rèn)為目前，三四線城市房地產(chǎn)去庫存正在出現(xiàn)希望的曙光，去庫存導(dǎo)向下政策對于三四線依然友好，三四線城市房地產(chǎn)銷售與投資超預(yù)期才是今年經(jīng)濟(jì)預(yù)期的核心問題，對于這個問題的判斷，我們覺得并不應(yīng)該被北京等熱點城市地產(chǎn)調(diào)控升級所改變。

　　即使三四線地產(chǎn)銷售熄火，中國經(jīng)濟(jì)也沒有硬著陸風(fēng)險，居民資產(chǎn)配置則將邊際提高股票配置。自2010年以來，房地產(chǎn)投資已經(jīng)經(jīng)歷了多年的調(diào)整，如果去庫存成功，則其有望進(jìn)入新一輪上升周期，如果三四線城市銷售熄火，那么房地產(chǎn)投資在目前低位也沒有大幅下滑的空間，我們相信在十九大召開年，在出口、制造業(yè)投資復(fù)蘇以及政府有足夠能力主導(dǎo)的基建投資支持下，中國經(jīng)濟(jì)沒有硬著陸風(fēng)險。對股市的影響更多我們要考慮資產(chǎn)配置與資金流向。

　　去年9~10月上海等熱點城市的調(diào)控升級，股票市場迎來了一波升勢，同時投資者對今年股市展望樂觀，其核心邏輯是熱點城市調(diào)控升級后，整個樓市銷量都會熄火，居民資產(chǎn)配置中將有更多資金進(jìn)入股票市場而非樓市。我們認(rèn)為，今天悲觀的投資者不應(yīng)該忘卻當(dāng)時樂觀的邏輯。

2、廣發(fā)策略：市場還不具備大幅調(diào)整的條件

　　本周同時發(fā)生了央行貨幣政策進(jìn)一步收緊和地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加碼，A股市場也在周五遭遇了今年最大的日度跌幅，投資者擔(dān)心接下來市場會不會出現(xiàn)明顯的向下調(diào)整？

　　對于央行的貨幣政策收緊和地產(chǎn)調(diào)控加碼，我們認(rèn)為對股市的影響在于會不會真正造成“流動性收緊跑贏基本面改善”——目前來看還未到逆轉(zhuǎn)的時刻。

　　當(dāng)前影響市場的核心驅(qū)動因素是“基本面和流動性的賽跑”——只有當(dāng)流動性收緊的速度快于基本面改善的速度時，市場才會真正面臨向下調(diào)整的壓力。

　　央行在本周四再次上調(diào)了逆回購利率和MLF利率，客觀來看這當(dāng)然屬于流動性收緊的信號。

　　但另一方面我們要看到，代表市場利率的十年期國債收益率在今年兩次央行上調(diào)逆回購利率之后，卻都沒有跟隨上行——因為雖然逆回購利率已累計上調(diào)了20個BP，但從去年11月到今年1月，十年期國債收益率已經(jīng)大幅上行了70個BP，這說明當(dāng)前的貨幣政策調(diào)整早已被市場提前反應(yīng)，還沒有出現(xiàn)超預(yù)期的流動性收緊；而對于地產(chǎn)調(diào)控政策的再次加碼，目前來看仍然局限于行政調(diào)控的手段，而沒有觸及貨幣政策的變化（比如對抵押貸款額度的限制以及對房貸利率的調(diào)整），因此暫時也還沒有對流動性環(huán)境帶來直接沖擊。

3、海通策略：地產(chǎn)新政無礙春季行情

　　本輪春季行情繼續(xù)，房產(chǎn)政策緊未必是利空。

　　3月上半月投資者一直有兩大擔(dān)憂：一是3月美聯(lián)儲加息利空A股，二是兩會結(jié)束時“維穩(wěn)”動力消失市場受挫。這兩大利空都是紙老虎。

　　3月17日北京房市政策再收緊，提高首付比例，且認(rèn)貸又認(rèn)購，廣州等幾個城市也出臺偏緊的政策。我們認(rèn)為，這點無需太擔(dān)憂，地產(chǎn)政策偏緊對股市未必是利空。股市和房市間的關(guān)系有兩個傳導(dǎo)路徑，一是基本面的正相關(guān)，二是資金面的負(fù)相關(guān)。2012年以來，兩者基本面的正相關(guān)已經(jīng)小于資金面的負(fù)相關(guān)，所以房市和股市間蹺蹺板效應(yīng)增強(qiáng)，這源于人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化后地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響力減弱。

　　地產(chǎn)政策緊，如果最終引發(fā)貨幣政策緊，對股市肯定利空。目前未到此程度，地產(chǎn)調(diào)控主要仍是因城施策的政策。

4、國金策略：“317”地產(chǎn)新政有助于資金流向股市

　　“317”新政出臺成為近期主要看點，會在一定程度上將資金由房地產(chǎn)市場趕向股市。

　　今年政府工作報告修訂后，在去庫存和房地產(chǎn)市場調(diào)控部分，補(bǔ)充了“健全購租并舉的住房制度”、“遏制熱點城市房價過快上漲”。在中央一再強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”的背景下，近期有多個城市升級調(diào)控措施，既有熱點城市周邊縣市，也有省內(nèi)熱點城市，如贛州、青島等；而原先已出臺措施的“杭州、南京、南昌”等也進(jìn)一步收緊調(diào)控。北京新一輪樓市調(diào)控的靴子也于本周五落地，實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”升級限貸措施，并調(diào)高二套房首付比例，暫停發(fā)放25年以上個人房貸。

　　我們曾在年度A股投資策略報告中提到：房地產(chǎn)市場與A股市場具有一定程度上“蹺蹺板效應(yīng)”。在歐美經(jīng)濟(jì)逐步回升的大背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步趨嚴(yán)并不會造成市場對經(jīng)濟(jì)斷崖式下跌的擔(dān)憂，相反“房地產(chǎn)調(diào)控政策集中出臺”短期有助于控制住房價過快上漲的壓力，會在一定程度上將資金階段性趕向股市。當(dāng)然，短期如此，中長期這種“資金蹺蹺板”的持續(xù)性有待觀察。