閩南網(wǎng)10月1日訊 昨日，央行、銀監(jiān)會公布通知，對我國房貸政策作出調(diào)整，其中對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

政策解讀

　　關(guān)鍵詞：首套房貸款

　　有一套房還清貸款再購算首套

　　根據(jù)通知，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　通知明確，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　關(guān)鍵詞：保障性安居工程

　　貸款期限可延長至不超過25年

　　通知要求，加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險可控、財務(wù)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)項目。對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造支持作用；對地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設(shè)的安排，納入開發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率。

　　關(guān)鍵詞：市場化融資渠道

　　符合條件房企可發(fā)行債務(wù)融資工具

　　通知要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　通知鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　通知要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

　　落點

　　福建貸款利率

　　7折可能性低

　　閩南網(wǎng)10月1日訊 昨日，記者從福州多家銀行及相關(guān)主管部門獲悉，將嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會下發(fā)的通知。雖然央行的通知還沒有具體傳達(dá)到他們手中，但是執(zhí)行主管部門的要求不會有任何問題，具體如何執(zhí)行，將會根據(jù)總行制定的政策進(jìn)行細(xì)化落實。

　　福州一家大型國有銀行房地產(chǎn)金融部專家分析，雖然央行此次明確指出了貸款利率的下限，也就是基準(zhǔn)利率打7折，但是就福建省的金融環(huán)境而言，要達(dá)到7折的水平可能性很低。他說，按照目前多數(shù)銀行的五年定期利率，基本上在5%左右，而貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，加上人工成本等相關(guān)成本費(fèi)用，按照目前的貸款基準(zhǔn)利率，已經(jīng)很難說有利潤，而如果做到更低的貸款利率，無疑是讓銀行賠本。因此，即使已經(jīng)償清房貸后再購房，可以按照首套房貸款利率執(zhí)行，但他估計，貸款利率很難低于基準(zhǔn)利率。

　　記者了解到，目前福州各家銀行中，首套房貸款利率都在基準(zhǔn)利率上上浮5%到10%，而個別股份制商業(yè)銀行的首套房貸款利率最高甚至上浮15%。（海都記者 周錫銀）

　　解讀

　　目的在于“穩(wěn)”

　　而非讓房價“起飛”

　　1 有利于購買改善型自住房

　　“這次調(diào)整的亮點是，首套房的認(rèn)定更加明確，范圍有所擴(kuò)大，從而支持改善型住房需求。”中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠，現(xiàn)在則可享受最低首付款比例30％、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。

　　中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對于現(xiàn)階段的中國人來說，更多是改善型住房需求，而非投資投機(jī)需求。房地產(chǎn)信貸政策要在抑制投資投機(jī)需求的同時，滿足自住及改善型需求。

　　2 降低改善型的購房成本

　　“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實現(xiàn)了，對剛性需求也是有幫助的。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足后原有的小戶型住房會周轉(zhuǎn)起來，帶動滿足剛性住房需求。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶認(rèn)為，對于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計會降低20％左右。

　　3 發(fā)出穩(wěn)定房市預(yù)期的信號

　　這次房貸政策調(diào)整，是在近期房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走低的情況下出臺的。最新統(tǒng)計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。

　　“房地產(chǎn)市場預(yù)期一旦一致形成看空判斷，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常不利。這時調(diào)整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的明確信號。”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢研究部副部長王軍分析，這次房貸政策調(diào)整目的在于“穩(wěn)”，并不是要再讓房價“起飛”。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對前幾年房價持續(xù)猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況采取的特殊對策，帶有明顯的行政色彩。

　　4 并沒對房市實施強(qiáng)烈刺激

　　房貸政策調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大緊密相關(guān)。8月份中國經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)，從PMI等先行指標(biāo)，到投資等實體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均明顯回落，形勢比較嚴(yán)峻。“經(jīng)濟(jì)下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。調(diào)整房貸政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場需求恢復(fù)，使房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個經(jīng)濟(jì)增長。”張立群表示，這次房貸政策調(diào)整，并沒有實施根本性轉(zhuǎn)向和強(qiáng)烈刺激。

　　王軍認(rèn)為，“房貸政策調(diào)整，從宏觀調(diào)控的視角看，還是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控，沒有大轉(zhuǎn)向，不搞一刀切。就像之前對小微、三農(nóng)的定向支持一樣，是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控。”

　　□鏈接

　　三亞擬取消限購

　　全國限購 僅剩北上廣深

　　昨日，記者從三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(下稱“三亞市住建局”)相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，該局已經(jīng)制定了放開限購的方案，計劃10月1日開始執(zhí)行，并于上周將方案上報三亞市政府，目前正在等三亞市政府批準(zhǔn)。（第一財經(jīng)日報 央視）

　　從全國的情況來看，46個限購城市中已經(jīng)有41個城市先后對限購松綁，三亞是目前唯一尚未放開限購的二線城市，此時放開限購也屬于“姍姍來遲”。三亞取消樓市限購方案一旦獲批，那么全國仍在執(zhí)行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。