春節(jié)前夕，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與機(jī)構(gòu)就2012年樓市動(dòng)向舉辦交流會(huì)。記者獲悉，參會(huì)大佬包括萬(wàn)科、保利和金地集團(tuán)。對(duì)于2012年房產(chǎn)市場(chǎng)，三家巨頭均坦言“謹(jǐn)慎開(kāi)工”。不過(guò)，對(duì)于機(jī)構(gòu)擔(dān)憂(yōu)房產(chǎn)調(diào)價(jià)帶來(lái)的毛利率下滑和凈利率下滑，三巨頭均表示目前擔(dān)憂(yōu)過(guò)早，毛利率和凈利率會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　萬(wàn)科：開(kāi)工不減量

　　2012年限購(gòu)令會(huì)不會(huì)松動(dòng)？交流中，萬(wàn)科董秘譚華杰坦言，“取消的概率不大，但進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整我認(rèn)為有必要。”他告訴機(jī)構(gòu)，2012年中期新增供貨明顯回落，帶來(lái)銷(xiāo)售改善可能，但全年土地市場(chǎng)表現(xiàn)都不會(huì)樂(lè)觀。

　　記者注意到，萬(wàn)科2011年12月份實(shí)際認(rèn)購(gòu)率環(huán)比出現(xiàn)回升，10月份低于60%，11月份為60%，12月份則達(dá)到65%。

　　譚華杰解釋稱(chēng)，認(rèn)購(gòu)量和認(rèn)購(gòu)率回升的主要原因是推貨量上升，去年12月的推貨量達(dá)到200億，創(chuàng)2011年新高。同時(shí)，信貸改善對(duì)銷(xiāo)售也有正向貢獻(xiàn)，當(dāng)月貸款占銷(xiāo)售額的比例是44%，而前兩月低于40%。

　　但2012年開(kāi)發(fā)商不會(huì)再有推貨提升銷(xiāo)售的機(jī)會(huì)。譚華杰預(yù)計(jì)，下半年供貨會(huì)明顯下降，特別是地產(chǎn)小企業(yè)新增量減少。存量房的銷(xiāo)售，由于小代理的關(guān)門(mén)，銷(xiāo)售速度會(huì)下降。至于土地市場(chǎng)，他判斷全年都不會(huì)好，開(kāi)發(fā)商收縮投資的意愿會(huì)非常明顯。

　　萬(wàn)科今年會(huì)如何應(yīng)對(duì)？譚華杰透露，“計(jì)劃都還在制定中，要等到年報(bào)才會(huì)出來(lái)，估計(jì)總開(kāi)工量與2011年實(shí)際情況差不多，約1320萬(wàn)平方米。”

　　保利：主要“去庫(kù)存”

　　開(kāi)發(fā)商不愿對(duì)外承認(rèn)降價(jià)，但還是承認(rèn)降價(jià)房子賣(mài)得好。去年11月以來(lái)，萬(wàn)科、招商、保利、星河等多家開(kāi)發(fā)商在深圳都采用了以?xún)r(jià)換量的策略。

　　保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海坦言，“個(gè)別新盤(pán)價(jià)格有明顯折扣”后銷(xiāo)售較旺。2011年保利完成732億銷(xiāo)售，去年12月份有個(gè)別新盤(pán)推出，價(jià)格貼近市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售較順利。

　　房?jī)r(jià)下調(diào)是否會(huì)帶來(lái)毛利率下降？黃海認(rèn)為不會(huì)跌到2008年水平，理由是政府調(diào)控節(jié)奏蠻緊，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)比較快，未來(lái)大幅調(diào)價(jià)時(shí)政策也會(huì)及時(shí)改變。保利的調(diào)價(jià)，是根據(jù)銷(xiāo)售速度和利潤(rùn)率進(jìn)行自我調(diào)價(jià)。

　　對(duì)保利來(lái)說(shuō)，上半年的主要任務(wù)還是去庫(kù)存為主。黃海直言，去年公司新開(kāi)工1300萬(wàn)平方米，上半年特別是1季度以去庫(kù)存為主。在公司看來(lái)，上半年市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)在比較差的區(qū)間，政策底部見(jiàn)到但市場(chǎng)底部肯定還沒(méi)到，價(jià)格松動(dòng)、成交萎縮還在發(fā)生。不過(guò)，進(jìn)入下半年后，情況會(huì)有好轉(zhuǎn)。

　　“我們從去年12月份開(kāi)始收縮借貸，保存實(shí)力，現(xiàn)在手持現(xiàn)金160億元－170億左右，未付地價(jià)款為110億元左右，短債比例維持在20%左右，在開(kāi)發(fā)商中處于較好水平?！秉S海稱(chēng)。

　　金地：把握機(jī)會(huì)拿地

　　相比萬(wàn)科和保利，金地集團(tuán)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)更悲觀，不過(guò)其拿地欲望仍然很強(qiáng)。

　　金地集團(tuán)戰(zhàn)略投資部助理總經(jīng)理艾娜指出，“2012年年中是庫(kù)存最高峰，會(huì)超過(guò)2008年最差時(shí)的水平。全年房產(chǎn)均價(jià)會(huì)降4%，成交會(huì)降10%，行業(yè)現(xiàn)金流少4000億元，壓力非常大。在政策不松、大量信托到期的情況下，部分開(kāi)發(fā)商可能發(fā)生被動(dòng)調(diào)價(jià)?！?/P>

　　注意到，金地2011年11月、12月的銷(xiāo)售與10月相比，有明顯上升。對(duì)此，艾娜解釋稱(chēng)，“主要是因?yàn)榧訌?qiáng)了商鋪、車(chē)位的銷(xiāo)售，兩個(gè)月共有18億元，約占20%的銷(xiāo)售比例。另一個(gè)原因是已認(rèn)購(gòu)未簽約客戶(hù)集中催簽?！?/P>

　　不過(guò)，一季度是傳統(tǒng)淡季，艾娜坦言，“未來(lái)推盤(pán)會(huì)下降，主要是消化原有庫(kù)存，認(rèn)購(gòu)簽約預(yù)計(jì)都會(huì)下降?！?/P>

　　行業(yè)環(huán)境不好，開(kāi)發(fā)商手捂重金等待抄底拿地。金地資本部助理總經(jīng)理許亞峰透露，“2011年三季報(bào)公布出來(lái)金地有現(xiàn)金178億元，占總資產(chǎn)20%，四季度銷(xiāo)售不錯(cuò)，今年希望能把握機(jī)會(huì)做土地投資?！?/P>

　　他坦言，“拿地未來(lái)會(huì)慎重。目前土地下降幅度還不夠，未來(lái)新增土地儲(chǔ)備主要是二三線(xiàn)城市、中小戶(hù)型，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足首置首改需求?！?/P>

　　記者獲悉，金地目前土地儲(chǔ)備1980萬(wàn)平方米。許亞峰稱(chēng)，“公開(kāi)拍賣(mài)和掛牌轉(zhuǎn)讓的拿地方式都不排斥，但項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格現(xiàn)在也不是很低?！?/P>