近日，立丹行機構·泉州公司發(fā)布《2011年泉州房地產市場年度報告》。報告認為，2011年，全國樓市在調控政策的主導下負重前行，一二線城市樓市交易量大幅下跌，價格環(huán)比出現(xiàn)下降，而泉州沒有執(zhí)行限購政策，樓市前三季度相對穩(wěn)定，市場銷量卻在年底迅速觸底。雖然如此，但高端項目去年表現(xiàn)搶眼，大盤引領市場，改善型及大戶高總價產品逆市熱銷，表現(xiàn)出泉州市場不乏高端客戶及其較強的購買力。

　　根據(jù)2011年泉州樓市整體態(tài)勢，立丹行機構·泉州公司認為限購調控將延續(xù)，在此背景下，價格成為拉動有效需求的關鍵。同時，在住宅限貸限購的背景下，依托城市的發(fā)展規(guī)劃和總部經(jīng)濟區(qū)的利好，寫字樓、SOHO、商鋪、LOFT等商業(yè)物業(yè)產品或將成為今年亮點。

　　樓市負重前行

　　2011年1月28日 “新國八條”政策頒布，正式拉開了史上最嚴厲調控的序幕。從此，限購限價等行政性手段開始干預房地產行為，限制部分客戶進入市場；同時年內央行3 次加息，6次上調存款準備金率，進一步收縮信貸和流動性，加大了購房者的購房成本，打擊了有效需求；上海重慶房產稅試點開始試點運行、二三線城市限購標準出臺等等……年內政策頻繁出臺，在差別化的信貸政策的基礎上升為限購、限價等行政指令，輔助以房產稅試點、控地價、加息、縮緊銀根、商品房一房一價、房價控制目標等土地金融財稅措施，并加大保障房建設，金融、行政手段組合多管齊下，政策高壓態(tài)勢形成。

　　在嚴政之下，全國市場負重前行，一二線城市在經(jīng)歷市場內部調整后，交易量明顯得到控制、新房價格更加理性，二手房價格則表現(xiàn)出大幅度縮水跡象，并向三四線城市蔓延。

　　前三季度相對穩(wěn)定

　　泉州樓市年終觸底

　　7月份，住建部二三線城市限購標準出臺，臺州、衢州等相繼出臺限購限價政策，泉州雖未執(zhí)行住宅限購政策，卻遭遇“被限購”風險，下半年在國務院不斷重申調控方向不動搖和調控力度不放松的背景下，泉州受全國市場低迷氛圍的影響顯著，政策稻草效應終顯現(xiàn)，第四季度銷量終究觸底。

　　泉州市區(qū)第一季度新增供給嚴重不足，在政策加壓的市場環(huán)境下，商品住宅銷售36.1萬平方米，同比2010年下滑達33.4％；第二季度供給量有所回升，萬達公館、鯉景灣一期、冠亞·凱旋門等項目紛紛入市，6月份供給大幅增長，并接受福廈限購城市客群回流的福利，市區(qū)商品住宅去化33.4萬平方米，同比2010年上升9.5%；第三季度在新增供給量的支撐下，季度交易面積達32.5萬平方米，同比漲幅達40%，但交易量出現(xiàn)逐月下跌，9月份跌至6.6萬平方米，成為樓市分水嶺，后市進入全面低迷階段。第四季度樓市終觸底，凸顯持續(xù)高壓政策的稻草效應，季度交易僅14.6萬平方米，“金九銀十”變“鐵九銅十”，繼2010年6-7月份之后市場再次筑底。

　　高端項目支撐樓市均價

　　泉州市區(qū)商品住宅均價受結構性影響明顯，在政策持續(xù)加壓的環(huán)境下，2011年泉州市區(qū)商品住宅均價穩(wěn)中有升，全年均價預計突破9000元/平方米。下半年萬達公館及別墅產品銷量占據(jù)總交易量的30%-50%之間，商品住宅均價走勢與高端產品占比走勢基本一致，可見萬達公館、寶珊花園、盛世領墅 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]等城市豪宅及別墅產品簽約引導均價走勢。萬達公館占據(jù)市中心核心區(qū)位，面江臨湖，規(guī)劃為萬達高端住宅產品，超高層建筑，精裝修大戶豪宅，是目前泉州市中心稀缺的高端住宅產品，填補了泉州市區(qū)城市高端豪宅市場的空白，贏得市場的認可。

　　20%大盤項目占80%銷量

　　2011年市區(qū)商品住宅共銷售116.6萬平方米，前十五強項目銷售96.68萬平方米，占比83%，20%的項目占據(jù)80%的市場銷售量。排名靠前的萬達廣場、東海灣、財富中心、嘉琳廣場 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、寶珊花園等項目均為50萬平方米以上大盤，且萬達廣場、東海灣、財富中心等為大規(guī)模城市綜合體項目。大盤項目往往擁有大規(guī)劃、大配套、大園林、產品線豐富等優(yōu)勢而更能得到市場的認可?？梢姶蟊P在泉州市場的影響力。

　　5 大戶型逆市熱銷， 凸顯品牌影響

　　2011年1-12月商品住宅共計銷售116.6萬平方米，其中121-144平方米的改善型產品簽約33.9萬平方米，占比29%，占比第一，是市場主力供需產品；大于200平方米的高端改善產品簽約31.45萬平方米，占比27%，排第二；71-90平方米首置型產品共計銷售21.1萬平方米，占比18%。

　　在嚴政下，泉州市區(qū)改善型及大戶高總價產品逆市熱銷，表現(xiàn)泉州市場不乏高端客戶及其較強的購買力。從萬達公館、嘉琳廣場 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、輝映江山、寶珊·潮江苑、中駿雍景臺等200平方米以上產品主力成交項目看，萬達公館去化約13萬平方米，占比41%，寶珊花園、盛世領墅 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]等別墅產品去化13.34萬平方米，占比42%。

　　大戶豪宅產品逆市熱銷更是凸顯企業(yè)品牌價值和影響力。在銷售前五強企業(yè)中，萬達集團屬全國性知名企業(yè)，2010年7月份進駐泉州，2011年占據(jù)銷售排名第一位；東海開發(fā)公司在東海片區(qū)耕耘近17年，打造國際濱海新城，知名度及品牌度深入泉州市場；中駿及南益地產以泉州廈門為起點發(fā)展起來的區(qū)域型品牌房地產企業(yè)，在泉州品牌度具有很明顯的優(yōu)勢，有固定的追隨客群。福新集團作為本土企業(yè)，開發(fā)歷史也比較長，本土經(jīng)驗積累較豐富。在晉江，世茂·御龍灣別墅在挖掘泉州及晉江高端客群的細分市場上也取得較佳成績。可見，品牌及品質在泉州市場的價值和影響。

　　6 環(huán)灣板塊格局逐漸成熟

　　在泉州城市環(huán)灣空間戰(zhàn)略布局的引導下，房地產版塊也呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢。歷年來，圍繞市中心板塊，城東-洛江、東海、北峰-西湖、江南、橋南片區(qū)發(fā)展逐漸趨于成熟，各大片區(qū)商品住宅價格差異化不明顯，形成8000-9000元/平方米的價格第二梯隊；而隨著定位泉州陸家嘴的濱江商務區(qū)兩個項目泉商環(huán)球廣場 [動態(tài) 價格 戶型 地圖 樓吧]、世貿一品相繼入市，宣告新興價值板塊的崛起，以及形成6500-7000元/平方米的價格第三梯隊。作為環(huán)灣板塊重要一極的臺商投資區(qū)，《泉州臺商投資區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）》已經(jīng)獲批，星湖灣、福隆花園等多個房地產項目在開發(fā)，3500-5000元/平方米的價格形成第四梯隊。

　　濱江商務區(qū)的發(fā)展也串起泉州一線環(huán)灣江景房發(fā)展新格局，沿江環(huán)灣開發(fā)勢不可擋，各板塊依據(jù)自身特點打造特色項目，未來板塊之間的競爭將日趨激烈，促使泉州房地產市場更具吸聚能力。