樓市去庫存壓力大第二季度末房價或?qū)?quot;觸底"成功

來源:證券時報 2012-01-12 10:37 http://www.yyykp.com/ 海峽都市報電子版

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　　在嚴(yán)厲的調(diào)控作用下，全國樓市步入“退燒期”。世聯(lián)地產(chǎn)日前發(fā)布的2012年樓市展望認(rèn)為，去年房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了重大轉(zhuǎn)折，今年實現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為政府宏觀調(diào)控的重點。此外，樓市在今年上半年的潛在供應(yīng)洪峰之后，下半年會得到扭轉(zhuǎn)，去庫存周期與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。因此，下半年市場會由于價格下降基本到位促使成交回暖，而成交量的上升會使價格得到支撐，最終或促使房價在二季度末觸底成功。

“市場為主，保障為輔”的住房體系將會在未來幾年逐步形成。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，去年政府提出一年內(nèi)建設(shè)1000萬套保障房，5年內(nèi)建設(shè)3600萬套保障房的目標(biāo)，這將徹底打破了原有的一元化住房供應(yīng)格局。

　　同時，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正在不斷提升。從大開發(fā)企業(yè)占全國的銷售比例和行業(yè)并購兩個角度來看，全國商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業(yè)并購案例數(shù)量和金額也在不斷上升。

　　報告還指出，當(dāng)前市場已進(jìn)入去庫存周期。隨著市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，觀望情緒開始逐步加深，市場去庫存化速度開始減緩，加上供給量的持續(xù)增加，主要城市的房地產(chǎn)庫存開始明顯上升。北京、上海、廣州、杭州、南京、青島、武漢等主要城市庫存已經(jīng)接近或超過了2008年的歷史峰值。主流開發(fā)商的庫存也呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢。截至去年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫存量達(dá)了1.2萬億的歷史高點。

　　與此同時，降價促銷已成為市場的主旋律。去年下半年以來，世聯(lián)重點監(jiān)測的28個城市的促銷降價統(tǒng)計情況顯示，降價樓盤總共672個，其中降幅小于10%的樓盤占48.5%，降幅在10%~15%之間的樓盤占26.2%，降幅在15%~20%之間的樓盤占12.6%，降幅在20%以上的樓盤占12.6%。如果調(diào)控政策不放松，市場下行的趨勢持續(xù)，預(yù)計將會有更多的樓盤加入降價陣營，且降價的幅度仍有可能繼續(xù)擴(kuò)大。

　　實現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為今年政府宏觀調(diào)控的重點。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，由于調(diào)控效果的顯現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)下滑預(yù)期的影響，今年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對限購令的執(zhí)行細(xì)則做出調(diào)整。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策，為此，當(dāng)前過于嚴(yán)厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。