有人稱2011年為“樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的一年”。

　　回首這一年，全國房價(jià)過快上漲勢頭基本得到遏制，許多投資投機(jī)需求被擠出市場。

　　這一年，開發(fā)商流動(dòng)性資金減少，在巨大運(yùn)營和資金壓力下，房企和整個(gè)行業(yè)發(fā)展?jié)u入理性軌道。也是在這一年，保障房建設(shè)有序推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)迎來“春天”。

　　2011年，樓市熱點(diǎn)精彩紛呈，毫無疑問，這一年將在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程上寫下濃墨重彩的一筆。中國證券報(bào)記者梳理點(diǎn)評(píng)2011年樓市十大關(guān)鍵詞，回眸一年來的樓市熱點(diǎn)，展望明年房價(jià)走向和趨勢。

　　三限政策

　　2011年“國八條”中限購和限貸的兩限政策，嚴(yán)厲程度史無前例。一線城市陸續(xù)出臺(tái)的細(xì)則把投資人群、投機(jī)客等購房群體擠出了房地產(chǎn)市場。隨后，珠海、中山等城市又陸續(xù)推出“限價(jià)令”，暫緩合同銷售價(jià)格超過限價(jià)指標(biāo)的商品住房的網(wǎng)上簽約手續(xù)。

　　點(diǎn)評(píng)：“三限”接連發(fā)力，全國主要城市房價(jià)漲幅得到有效遏制。

　　房價(jià)控制目標(biāo)

　　截至2011年3月底，全國657(包括287個(gè)設(shè)區(qū)城市、370個(gè)縣級(jí)市)個(gè)城市陸續(xù)公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。各城市的調(diào)控目標(biāo)中，或規(guī)定具體漲幅上限、或以GDP和人均可支配收入漲幅為參照等。分析人士認(rèn)為，今年全國各地方政府實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)基本沒有問題，尤其是一線城市的控制目標(biāo)落實(shí)狀況良好。

　　點(diǎn)評(píng)：2011年調(diào)控目標(biāo)完成無懸念，效果鞏固深化仍待2012年。

　　保障房

　　“十二五”期間需建設(shè)3600萬套保障房。2011年我國保障房建設(shè)目標(biāo)為1000萬套，相比2010年的580萬套增長了近一倍。2011年是保障房政策出臺(tái)最密集和力度最大的一年。

　　點(diǎn)評(píng)：2012年保障房建設(shè)仍將有序推進(jìn)。在商品房市場銷售萎縮的情況下，部分開發(fā)商參與保障房建設(shè)可能會(huì)更積極。

　　房產(chǎn)稅

　　2011年年初，上海重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。上海征收對(duì)象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。

　　點(diǎn)評(píng)：試點(diǎn)效果顯現(xiàn)需要較長時(shí)間，未來房產(chǎn)稅有望逐漸成為地方財(cái)源支柱。

　　買方市場

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售壓力陡增。房地產(chǎn)市場由以往的“賣方主導(dǎo)”逐漸轉(zhuǎn)向“買方主導(dǎo)”。房企相繼加入“降價(jià)換量”大軍，房價(jià)下降趨勢漸顯，有購房資格和支付能力的準(zhǔn)購房者在樓市交易中逐漸處于主動(dòng)地位，選購房產(chǎn)的主動(dòng)權(quán)增大。

　　點(diǎn)評(píng)：買方市場意味著樓市“供大于求”，隨著未來樓市庫存的不斷攀升，買方市場或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。

　　土地流拍

　　2011年住宅市場大幅萎縮，開發(fā)商資金鏈緊繃，對(duì)房地產(chǎn)市場未來走勢看空，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)住宅市場拿地?zé)崆椴桓?。全國土地市場流拍頻現(xiàn)，今年主要城市土地出讓計(jì)劃的完成情況堪憂。近期北京、上海郊區(qū)的部分地價(jià)已明顯松動(dòng)，地價(jià)進(jìn)入下行通道。

　　點(diǎn)評(píng)：“地王”風(fēng)光不再，房企出手拍地更謹(jǐn)慎。

　　并購?fù)耸?

　　2011年房地產(chǎn)市場交易持續(xù)低迷，與之相反，股權(quán)交易所中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購、轉(zhuǎn)讓等交易異常紅火。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年1-12月上旬股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易)，涉及金額超過1300億元。另外，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購浪潮。

　　點(diǎn)評(píng)：“物競天擇，適者生存?！痹谶@個(gè)樓市寒冬，股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為部分房企抵御寒冷迫不得已的選擇。

　　保值回購

　　某些房企為促樓盤銷量，提出三年保值回購計(jì)劃，即按照約定期限業(yè)主有權(quán)申請(qǐng)以開發(fā)商指定方式按合同價(jià)回購所售物業(yè)(稅費(fèi)各自承擔(dān))。

　　點(diǎn)評(píng)：“保值回購”顯然是特殊時(shí)期的產(chǎn)物，房企促銷噱頭或大于實(shí)際意義。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　2011年的土地市場呈現(xiàn)明顯分化，居住用地成交量大幅萎縮的同時(shí)，商辦用地成交表現(xiàn)活躍，各地商辦用地出讓金同比大增。商業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)樓市寒冬中表現(xiàn)較為堅(jiān)挺。在承擔(dān)了一部分來自住宅市場的投資需求后，各地尤其是北上廣深等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)在成交量方面呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢。

　　點(diǎn)評(píng)：投資不受限制，入市仍需謹(jǐn)慎。投資運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)要求較高，投資者需仔細(xì)評(píng)估。

　　降價(jià)維權(quán)

　　房價(jià)漲有憂愁，房價(jià)降也有煩惱。在降價(jià)大潮之下，不少貸款買房、購置期房的購房者遭遇“未入住、先降價(jià)”的尷尬局面，購房者打砸售樓處、維權(quán)等現(xiàn)象愈發(fā)激烈。

　　點(diǎn)評(píng)：樓市需遵循市場規(guī)律，契約精神更需維護(hù)，買賣雙方都需回歸理性。