調控繼續(xù)向縱深發(fā)展的背景下，即便是萬科這樣的地產龍頭，也不得不承受信托融資高企的成本。

　　然而，隨著房地產信托發(fā)行的銳減，對于那些沒有更多融資渠道的開發(fā)商來說，這個冬天，注定異常寒冷。

　　萬科“換擋”

　　萬科近日發(fā)布公告稱，為滿足公司上海五街坊項目開發(fā)的需要，公司向華潤深國投信托有限公司申請信托借款人民幣10億元，期限兩年，該筆借款為固定利率借款，年利率11.2%。

　　公告顯示，由于持有萬科股份總數(shù)14.73%的第一大股東華潤股份有限公司，持有華潤深國投信托有限公司51%的股份，因此，萬科向華潤深國投信托有限公司申請信托借款構成關聯(lián)交易。萬科表示，有關借款的實施有助于支持公司相關項目的開發(fā)，提高項目經營效率。

　　其實，萬科對融資渠道的打通，在今年4月就已完成。4月，萬科第一次臨時股東大會授權董事會與華潤集團有限公司及其關聯(lián)公司展開合作，包括同珠海市商業(yè)銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤深國投信托有限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。貸款的合同金額、利用的資金金額以及共同投資的投資金額總計不超過人民幣44.2億元。

　　根據(jù)萬科半年報，截至今年上半年，萬科通過信托借款共8項，余額達81.18億元。另據(jù)該公司三季報，截至報告期末，萬科持有貨幣資金339.0億元。

　　“史上最嚴”的樓市調控政策進行一年有余，對于開發(fā)商來說，明年的情況亦不樂觀。中央經濟工作會議指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。

　　12月19日，中坤集團董事長黃怒波在出席2011品牌中國年度人物電視頒獎晚會間隙，接受《第一財經日報》記者采訪時表示，中央體現(xiàn)出堅定的決心，調控將延續(xù)高壓，樓市將進入漫長的冬天，“政府已有的調控成果并不會輕易放棄，開發(fā)商要做好心理準備，明年房價和去年、前年相比，會下降30%左右?！?/P>

　　基于對市場趨勢的判斷，手握三百多億元現(xiàn)金的萬科，早已進行了模式切換。今年11月，萬科總裁郁亮對媒體表示，面對樓市的整體萎靡，公司在戰(zhàn)略上已經轉入了冬季策略，他解釋稱，冬季策略就是要加大銷售速度，現(xiàn)金為王；放緩速度，謹慎拿地；引導行業(yè)，推行住宅產業(yè)化。

　　“最后一根稻草”的沉淪

　　今年上半年，信托融資曾被視為房企的“救命稻草”。由于傳統(tǒng)的銀行渠道融資被收緊，開發(fā)商將目光投向了信托。然而，隨著房地產信托產品爆發(fā)性增長，風險的積聚引起監(jiān)管層注意，銀監(jiān)會先后對信托公司采取了“窗口指導”、強調開發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報備等措施。

　　如果說上半年開發(fā)商還在對高成本的信托融資“耿耿于懷”，那么現(xiàn)在來看，開發(fā)商似乎連抱怨的機會也失去了，因為，信托公司的凈資本“硬約束”期限將至，許多公司早已停發(fā)或少發(fā)房地產信托產品。

　　銀監(jiān)會要求的兩條“硬約束”是《信托公司凈資本管理辦法》中提到的“凈資本不得低于各項風險資本之和的100%；凈資本不得低于凈資產的40%”。

　　由于受到融資類房地產信托業(yè)務風險系數(shù)高達3%的影響，對于房地產信托業(yè)務占比較大的信托公司來說，必須調整業(yè)務結構，壓縮房地產信托規(guī)模。否則，如若不能達到上述兩條指標，信托公司將面臨停業(yè)風險。

　　多位信托公司人士向本報記者表示，為了滿足凈資本要求，很多信托公司開始忙于增資擴股或引進戰(zhàn)略投資，在7、8月份就已經停發(fā)了房地產信托產品。

　　信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產信托的策略在產品發(fā)行情況上已經體現(xiàn)，房地產信托產品在下半年銳減。根據(jù)用益信托的統(tǒng)計工具計算，今年下半年(截至12月20日)，投資于房地產領域的信托產品共有403個，規(guī)模達到699.99億元，規(guī)模同上半年的1669.67億元相比，減少58.08%，與去年同期相比，規(guī)模減少約為42.76%。

　　黃怒波稱：“房地產資金鏈十幾年來從未如此緊張過?！彼嬖V本報記者，明年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，“中小開發(fā)商肯定要退出去的，但是大企業(yè)會死掉一些，誰拿地最多，攤子鋪得最大，誰最難受，倒下的都是最大的、最瘋狂的?！?/P>

　　兌付高峰臨近

　　開發(fā)商高企的負債率、銷售市場的持續(xù)冷淡造成回款困難等因素，使得業(yè)界擔憂房地產信托風險。9月底，銀監(jiān)會清查綠城集團及關聯(lián)企業(yè)房地產信托業(yè)務，就曾引起行業(yè)恐慌。實際上，除了萬科和綠城，國內多數(shù)知名房企如陽光100、建業(yè)地產[1.54-0.65%]、天津星耀等都曾進行信托融資。

　　銀河證券分析師馬勇認為，信托行業(yè)面臨的最大風險，源自房地產調控引發(fā)房價大幅下跌，以及監(jiān)管部門可能對信托行業(yè)實施更為嚴格的監(jiān)管舉措。

　　一位大型信托公司經理告訴本報記者，業(yè)界對房地產信托風險的擔憂，主要是兌付風險，明年的一二季度是一個兌付高峰期，“不排除風險爆發(fā)的可能?！?/P>

　　據(jù)諾亞財富統(tǒng)計，2012年到期的房地產信托產品規(guī)模達到1172億元，2012年全年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰。隨著房地產信托產品的集中到期，開發(fā)商將面臨巨大的兌付壓力。從房地產信托產品本身、房地產公司、信托公司這三個層面來看，雖然有個別風險點、個別房地產公司及信托公司需要關注，但總體來說，房地產信托到期兌付風險可控。

　　用益信托工作室分析師雷雯雯也認為，兌付風險爆發(fā)的可能性較小，一方面信托公司可能采取延期兌付的方式，逾期將資金兌付給投資者；另一方面，信托公司也可以成立一個新的信托計劃接管原來的產品，雖然存在“以新?lián)Q舊”嫌疑，但如果項目未來現(xiàn)金流充沛，只是兌付時點與項目資金回流時點不匹配而暫時無法兌付，風險還是可控的。

　　或許，信托公司現(xiàn)在應該思考房地產信托未來的發(fā)展方向，傳統(tǒng)的融資貸款功能應有所轉變。