2011年，籠罩在樓市的陰霾仍未散去。在經歷了前一年的“國十一條”、“新國五條”等一系列政策輪番打擊之后，開發(fā)商并未得到絲毫喘息之機。為了鞏固和擴大調控成果，2011年的中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴厲，房地產行業(yè)的調控政策在繼續(xù)升級和深化之后，已經步入穩(wěn)步消化階段。

　　新政頻出

　　限購政策、限貸政策、限價政策和保障房政策，四種政策逐漸凸顯威力，深切影響房地產市場。

　　伴隨著“新國八條”、“京十五條”等鐵腕政策逐一落地，具備購房資格的人群有效縮減。首付比例的提高以及貸款利率的上調使得投資性需求失去了貸款杠桿額支持，購買第二套及第二套以上住房的成本明顯增加，投資性需求人群的被迫離場為剛性需求人群留下一席之地；融資渠道的收窄以及開發(fā)貸款額度的減少，令向來財大氣粗的房地產開發(fā)商嘗到了“捉襟見肘”的窘迫滋味；各地保障性住房的建設有條不紊地進行。根據國家要求，未來五年內要建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中今年目標為1000萬套，保障性住房的覆蓋率須達到20%。

　　11月4日，《北京市“十二五”時期土地資源保護與開發(fā)利用規(guī)劃》發(fā)布，“十二五”期間，保障性住房建設用地占比將達到50%以上，以確保完成建設100萬套保障房用地供應。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設部公布，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。國土部公告了2011年中央下達保障性安居工程任務用地落實情況，北京市保障性安居工程用地落實率達108%，成為全國提前完成落地、保證保障性安居工程開工建設的3個省市之一。

　　庫存激增

　　一系列政策的輪番作用下，包括京城在內的樓市高房價泡沫被擠壓和破滅，曾經大排長龍搶購商品房的買房人開始熱衷起“等待”和“觀望”，曾經志滿意得的房地產開發(fā)商則開始憂慮起樓市成交量，在房價的“降”與“不降”之間備受煎熬。

　　連月來，商品住宅庫存量持續(xù)攀升，目前已達近幾年來的高點，成交量卻出現逐月下滑的態(tài)勢，市場逐步呈現“買方市場”特征。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院數據顯示，截至2011年12月10日，北京全市普通商品住宅待售量達12.6余套，待售面積1581.58萬平米，與去年年底相比分別上漲了26%和49%。以今年1-11月份的月均成交量6014套計算，目前的庫存量需要21個月方可被市場消化完畢，而去年同期僅需13個月。此外，11月份新房新增供應量為7113套，成交量為4218套，簽約率不足60%，自今年3月份以來，新房市場連續(xù)8個月供過于求的形勢還將延續(xù)，庫存量的最高紀錄不斷被刷新。

　　拐點確立

　　一面是“千里冰封”的市場，一面是資金回籠的壓力，咬牙死扛、決意冬泳者固然有之，“識時務者為俊杰”的道理卻為更多順勢而為的開發(fā)商所默認。

　　10月起，上海樓市傳來品牌房企扎堆降價的消息，以高達20%乃至40%的降價幅度拉開了全國樓市降價的序幕。也就在10月，全國平均房價首現環(huán)比下降，2011年下半年來持續(xù)的價格僵局就此被打破，房價下降的拐點初步確立。一線城市房價止?jié)q3個月后，二三線城市房價也全部呈現出下降趨勢。隨著降價潮的蔓延，全國房價加速下行，調控政策所發(fā)揮的作用越來越明晰。

　　8月份以來，北京新房(純商品住宅，不含保障房)整體價格已經連續(xù)四個月下滑。2011年11月北京新房成交均價為20120元/平方米，環(huán)比10月下降2.7%。與前幾個月的房價結構性下調不同，11月份，北京首次出現了今年以來各區(qū)域房價的普遍下跌，北京房價的拐點已經正式形成，房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制。全市的新房價格在年度整體保持穩(wěn)定的基礎上，年底價格出現下探趨勢。

　　中共中央政治局12月10日召開的會議中強調，明年要實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展。

　　有業(yè)內專家認為，明年房價調控的目標由“抑制房價快速上漲”變?yōu)椤按龠M房價合理回歸”，表明今年調控以來大部分城市房價止?jié)q，調控效果得到基本肯定，但同時也意味著當前價格的調整還仍未到位。尤其是今年未完成房價調控目標的城市，明年可能會面臨政策的從嚴或者加碼，價格有望出現切實下降。

　　據悉，目前已有?？?、中山、哈爾濱、深圳、廣州、上海、北京等城市明確表態(tài)樓市調控將繼續(xù)。樓市調控不變的大方向下，房價的軟著陸終將實現。