2011年，籠罩在樓市的陰霾仍未散去。在經(jīng)歷了前一年的“國十一條”、“新國五條”等一系列政策輪番打擊之后，開發(fā)商并未得到絲毫喘息之機。為了鞏固和擴大調(diào)控成果，2011年的中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴厲，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在繼續(xù)升級和深化之后，已經(jīng)步入穩(wěn)步消化階段。

　　■適時轉型

　　搶占市場

　　每一次地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的時候，品牌房企都走在了趨勢的最前沿，通過對自身的積極調(diào)整，深刻影響著當下的市場格局。

　　以龍湖地產(chǎn)為例，憑借著對市場形勢的理性判斷和對城市未來生活模式的深刻思考，以別墅專家聞名的龍湖于2011年開始大步戰(zhàn)略轉型，側重商業(yè)天街系開發(fā)，并以“地鐵+住宅+商業(yè)”這一極具抗風險能力和價值成長空間的發(fā)展模式，改變了城市對于地塊的價值認知。

　　2011年，在龍湖長楹天街與大興時代天街兩大項目“東進南拓”策略的撬動之下，龍湖地產(chǎn)帶動了北京兩大地塊的價值突圍。年底以低價入市的龍湖時代天街更是首次涉足剛需人群，以“時代旋風”式的火熱銷量，打破了區(qū)域價格僵局，帶動了樓市的陡然升溫。該項目自亮相以來即備受關注，總到訪人數(shù)遠超萬人，11月開盤當日2小時熱賣216套房源的銷售業(yè)績更是一度成為熱點話題。

　　作為4號線上真正的地鐵上蓋項目，龍湖時代天街通過連廊、下沉庭院等多種方式，讓地鐵與商業(yè)、庭院、樓座直接相連，營造出風雨無阻的出行方式，打造3分鐘出行模式，讓地鐵出行變成社區(qū)自有的一部分。41萬平方米商業(yè)體讓時代天街從普通剛需項目中脫穎而出，成為整個區(qū)域的標桿項目。龍湖地產(chǎn)未來還將憑借10年商業(yè)營運、管理經(jīng)驗，吸引國內(nèi)、外諸多實力消費品牌，引導并帶動京南300萬人的消費力，為豐富區(qū)域現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)做出有益嘗試。

　　同時，定位為剛需項目的龍湖時代天街，完全秉承龍湖別墅的豐富經(jīng)驗與手法打造。在景觀設計、戶型設計等方面，均融入了龍湖別墅的特色元素。從85平米小復式到168平米平層官邸，均為70年產(chǎn)權純居住產(chǎn)品，為剛需人群提供了別墅級人居享受。

　　在2011年中國樓市整體降價的浪潮中，龍湖地產(chǎn)以品牌責任和產(chǎn)品實力實現(xiàn)了自身的市場價值。

　　■標桿房企業(yè)績穩(wěn)漲

　　2011年在京開發(fā)商業(yè)績普遍滑坡。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年前11月北京商品房銷售排名前50的房企總銷售額1597.8億，同比減少5%，中小房企共16個上榜，較去年減少5個，總銷售額237.9億，同比下降41%。

　　然而與中小房企銷售慘淡相比，多數(shù)標桿房企的銷售業(yè)績依然呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，兩相對比，業(yè)績分化程度再度加劇。據(jù)萬科北京公司透露，算上唐山和秦皇島的項目銷售，今年萬科在京的銷售業(yè)績已提前趕超去年，僅在北京市商品住宅的銷售金額就達到63.4億。除萬科外，保利、中海等多家大型房企在京商品住宅銷售業(yè)績也提前實現(xiàn)同比跨越。龍湖北京公司則表示，截至10月底，北京龍湖的簽約額已經(jīng)突破91個億，提前超額完成了年初集團擬定的銷售任務。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，萬科、保利、中海三家房企今年前11月的銷售業(yè)績已超過去年全年，另外首開、遠洋、北京城建、中國鐵建等四家房企的業(yè)績已與去年全年接近，預計實現(xiàn)全年業(yè)績趕超無太大懸念，其中萬科、首開前11月的銷售額已再破百億大關。從11月銷售面積和金額來看，排名前三的分別是保利、遠洋和萬科，面積全部超過30萬平米，收益也均躍過70億元大關。

　　業(yè)內(nèi)專家分析認為，多數(shù)大型房企全年銷售額逆市上漲，得益于品牌房企在面對調(diào)控時迅速應變，及時調(diào)整了推盤節(jié)奏和項目定位，積極順應市場價格走勢。龍湖時代天街的低價嘗試效果有目共睹；萬科今年入市的項目則以中低端剛需盤為主，伴以價格逐期回落，萬科長陽半島、云灣家園、萬科幸福匯等項目的簽約率已過七成；其他房企項目如首開常青藤，遠洋一方潤園等，就市調(diào)價贏得熱銷，也為年度銷售業(yè)績增長形成了重要支撐。

　　■專家觀點

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師 張月

　　除去少數(shù)出售項目產(chǎn)權、股權謀求現(xiàn)金與合作的中小房企之外，明年多數(shù)中小房企的經(jīng)營壓力將會倍增。一方面，在售項目銷售數(shù)量與結構較為單一，價格不具備太多的調(diào)整空間，市場份額會再度遭到大型房企的擠壓；另一方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，中小房企北京商品房庫存市值不少于3500億，大量資金被套牢，在傳統(tǒng)融資渠道來年難有放寬可能性的背景下，年底房企并購潮或?qū)⒀永m(xù)。

　　同時，大型房企可觀的銷售額背后也存在一些隱憂。庫存積壓、降價預期加深等可能對房企造成“反傷”，部分大型房企銷售業(yè)績對于豪宅、商業(yè)地產(chǎn)等普通住宅以外份額的依賴，可能隨著該類型產(chǎn)品市場頹勢的出現(xiàn)而受到影響。