當下的滬上豪宅市場，圈層營銷也不大好使了。

　　10月16日，上海晶園銷售總監(jiān)易兵稱，今年豪宅市場圈層銷售的效果大打折扣，價格配合更重要。中介做一二手聯(lián)動，也非?？粗貎r格的優(yōu)惠幅度。

　　圈層營銷效果打折的背后，是高端房源買家心態(tài)的變化。

　　某高端樓盤開發(fā)商感慨，“現(xiàn)在客戶都會想砍價，折扣給得少，可能售樓處都不愿意來了?？蛻舯旧砭褪亲銎髽I(yè)的，很關注政策和宏觀走勢?，F(xiàn)在，他們更多是在觀望?！?/SPAN>

　　降價別墅熱銷

　　明顯降價的樓盤則受到追捧。

　　中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄介紹，相較于佘山其他高端項目大半年成交一兩套甚至是零成交，今年上半年，合生創(chuàng)展開發(fā)的佘山東紫園獲得熱銷。

　　薛建雄稱，該樓盤之前的單價在7萬元左右，后來降到5.8萬元，一下子售出10多套房源，開發(fā)商回籠了3個多億資金。

　　某高端樓盤開發(fā)商透露，東紫園降價后，18棟別墅一個星期就賣完了，“開發(fā)商都后悔賣掉那么多。”

　　堅守價格的樓盤也不在少數(shù)。

　　一業(yè)內(nèi)人士昨日介紹，月湖山莊、中凱曼荼園[最新消息價格戶型點評]等項目的價格都比較堅挺。

　　一市場人士描述佘山別墅市場，“有的別墅項目，售樓處都拆了；有的就留一個銷售、一個銷售總監(jiān)，要看房得先預約?！?/SPAN>

　　據(jù)薛建雄稱，佘山有的別墅開發(fā)商規(guī)模不大，在上海就1個項目，加上地價便宜，降的每分錢都是利潤，所以不肯降價。

　　開發(fā)商對明年有期待

　　限購之下，別墅市場的慘淡可見一斑。

　　21世紀不動產(chǎn)截至10月15日的統(tǒng)計顯示，2012年至今，佘山僅累計成交21套新建商品住宅，不足2011年全年總量的40%，成交均價為6.3萬元/平方米。今年成交均價最高的樓盤是中凱曼荼園，均價為8.5萬元/平方米。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師羅寅申介紹，佘山板塊內(nèi)純獨棟別墅的價格一直是上海高端獨棟別墅領域的一面“旗幟”。據(jù)統(tǒng)計，2009年至今，上海市成交單價在5萬元以上的獨棟別墅產(chǎn)品共計973套，其中，佘山在該段時期內(nèi)合計成交了264套，占比為27.1%，具各板塊之首。

　　眼下銷售慘淡，不少佘山別墅開發(fā)商在進行營銷。

　　“雖然價格沒有變化，但我們也在籌備一些活動。如答謝老業(yè)主，讓老業(yè)主帶一些新朋友搞一些聚會，還有汽車俱樂部聚會之類。我們對明年還是有期待?！蹦硠e墅開發(fā)商說，從去年到今年上半年，一直都在觀望。

　　“2015年以后會好一點”

　　開發(fā)商似乎并不太著急。

　　稀缺性給了別墅開發(fā)商底氣。

　　佘山一開發(fā)商認為，“現(xiàn)在的獨棟產(chǎn)品越來越少，我感覺2001年6月以后，佘山這邊純別墅用地很少了。我們的產(chǎn)品未來肯定是獨具一格的珍品，慢慢來?！?/SPAN>

　　該開發(fā)商計劃，接下來增大獨棟面積，屆時整棟的總價會在1億元以上。

　　在昨日紫都·上海晶園加入金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟簽約授牌儀式會后，易兵介紹，上海晶園三期地上面積300至500平方米，地下面積200至300平方米贈送，2010年開售至今，共44棟，目前可售房源還有20余棟。

　　“佘山板塊擁有上海僅有的山頂資源，其本身在上海豪宅中的地位及價值就是獨一無二的。而在容積率1以下住宅用地禁推的背景下，這類低密度、稀缺資源的高端住宅產(chǎn)品更成為高端人士頗為偏愛的對象。”羅寅申說。

　　一上市企業(yè)營銷總監(jiān)認為，佘山別墅區(qū)域和基礎條件很好，但受制于配套相對遲緩，周圍區(qū)域的輻射梯度也未建立起來，因此功能單一，較難出租，一旦高端限購沖擊難以回旋。

　　“配套的成熟需要時間培育，2015年以后會好一點。”該上市房企營銷總監(jiān)說。（王齊）