中糧方圓府：延期開(kāi)盤(pán)避開(kāi)低谷

　　2010年8月3日，中糧地產(chǎn)以9.79億元競(jìng)得三塘一地塊，即現(xiàn)在的方圓府。根據(jù)規(guī)劃，這一地塊住宅建筑面積6.2萬(wàn)平方米，商業(yè)配套3.8萬(wàn)平方米。方圓府折合樓面價(jià)10358元/平方米，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，如果考慮到商業(yè)配套用地，方圓府實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，很可能已接近1.3萬(wàn)元/平方米，成為這一區(qū)域名副其實(shí)的“地王”。

　　方圓府的開(kāi)盤(pán)之路似乎也有些好事多磨。最早傳出開(kāi)盤(pán)的消息是在去年下半年，但是遲遲不見(jiàn)開(kāi)盤(pán)。今年上半年過(guò)去了，方圓府仍不見(jiàn)開(kāi)盤(pán)動(dòng)靜。7月份，中糧方面透露開(kāi)盤(pán)日期定在9月中下旬，就連戶(hù)外廣告也打出去了，然而還是沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。最新的消息是將于國(guó)慶節(jié)之后開(kāi)盤(pán)，然而直到10月10日中糧仍未對(duì)外透露方圓府確切的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　方圓府一再延期開(kāi)盤(pán)，其難言之隱不言自明。方圓府是中糧進(jìn)軍杭州主城區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是中糧地產(chǎn)產(chǎn)品系列中的高端品牌項(xiàng)目，確實(shí)是花了一些血本，再加上拿地成本高，賣(mài)不出好價(jià)格的話自然必虧無(wú)疑。方圓府所處板塊今年上半年價(jià)格一度受到很大沖擊，萬(wàn)家星城二手房跌破2萬(wàn)元/平方米，如果那時(shí)候開(kāi)盤(pán)想保本很難。

　　已經(jīng)成功避開(kāi)樓市最低谷，這對(duì)方圓府而言或許是值得慶幸的一件事。但就此說(shuō)方圓府已經(jīng)成功解套，似乎還為時(shí)過(guò)早。方圓府即將首開(kāi)的房源僅33套，數(shù)量如此之少一定程度上也表明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的不自信。開(kāi)多了賣(mài)不出去怎么辦？?jī)r(jià)格定多少才能被購(gòu)房者接受？雖然中糧是一家有實(shí)力的央企，但是在杭州樓市它卻是一個(gè)新面孔，品牌知名度并不具備太多優(yōu)勢(shì)。方圓府周邊樓盤(pán)房源還比較充裕，如香石公寓、鐵建城以及尚有尾盤(pán)可售的萬(wàn)家星城，如何尋求利潤(rùn)與銷(xiāo)量之間的平衡，這是一大考驗(yàn)。

　　多個(gè)樓盤(pán)：先“割肉”以待后市

　　延期開(kāi)盤(pán)避開(kāi)樓市低谷，事實(shí)上并非所有開(kāi)發(fā)商都能做到這一點(diǎn)，這必須要有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾。為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商，只能像股市中的散戶(hù)一樣，忍痛“割肉”。當(dāng)然，他們中的多數(shù)人還是相信，“割肉”只是暫時(shí)的，只要后市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)還是有機(jī)會(huì)翻身。

　　寶龍城市廣場(chǎng)是“割肉”者的代表。2010年11月，寶龍地產(chǎn)接連拿下下沙高教園區(qū)三宗土地，其中一宗為住宅用地，兩宗商業(yè)用地，綜合樓面價(jià)高達(dá)10081元/平方米。下沙樓市價(jià)格戰(zhàn)最殘酷的時(shí)候，世茂首府起價(jià)僅7000余元/平方米，將下沙房?jī)r(jià)拉回到了萬(wàn)元區(qū)間，寶龍城市廣場(chǎng)無(wú)疑陷入了“面粉比面包貴”的尷尬。今年3月寶龍城市廣場(chǎng)住宅首次開(kāi)盤(pán)，折后均價(jià)僅1.2萬(wàn)元/平方米，被不少業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)之為“虧到肉里去了”。不過(guò)開(kāi)發(fā)商方面表示寶龍城市廣場(chǎng)的重點(diǎn)是商業(yè)項(xiàng)目，住宅部分虧一點(diǎn)完全承受得起。

　　“割肉”的還有榮安望江南。榮安望江南的樓面價(jià)為14230元/平方米，足足比毗鄰的東方郡高出了1萬(wàn)元/平方米左右，保守估計(jì)成本為2-2.1萬(wàn)元/平方米。今年上半年濱江樓市價(jià)格戰(zhàn)正酣之時(shí)，錢(qián)塘帝景起價(jià)1.5萬(wàn)余元/平方米，均價(jià)也僅1.7萬(wàn)余元/平方米，這對(duì)榮安望江南是致命一擊。不過(guò)榮安望江南成功選擇了合適的開(kāi)盤(pán)時(shí)間6月份，此時(shí)濱江樓市價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)偃旗息鼓。望江南首開(kāi)2萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)，這一定價(jià)顯然是虧本的，但是第二次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格調(diào)整到了2.5萬(wàn)元/平方米。望江南得以成功“解套”，除了選擇了一個(gè)合適的時(shí)機(jī)之外，還與學(xué)區(qū)房、地鐵房概念有關(guān)。

　　但也并不是所有“割肉”樓盤(pán)，都能夠成功“解套”。比如城北的陽(yáng)光郡，拿地時(shí)間是在2010年3月，樓面價(jià)達(dá)10210元/平方米，目前售價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米左右。當(dāng)其他“割肉”樓盤(pán)熱賣(mài)的時(shí)候，陽(yáng)光郡卻一直不溫不火，最大的問(wèn)題是缺少賣(mài)點(diǎn)。

　　欲“解套”必先自救

　　樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本中，樓面價(jià)可以說(shuō)是最剛性的一部分支出，這就好比是工廠的原材料進(jìn)貨價(jià)，價(jià)格定死了就沒(méi)辦法變更。因此，樓面價(jià)的高低很大程度上決定開(kāi)發(fā)商的盈利空間。

　　土地競(jìng)拍時(shí)，沒(méi)有人會(huì)認(rèn)為自己買(mǎi)得貴了，否則就不會(huì)舉牌。但問(wèn)題是有時(shí)候市場(chǎng)變幻莫測(cè)，要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)走向確實(shí)是很困難。當(dāng)初并不覺(jué)得貴的樓面價(jià)，回過(guò)頭來(lái)看卻貴得有些離譜。這時(shí)候開(kāi)發(fā)商如果只是一味等待市場(chǎng)回暖，而不去順應(yīng)市場(chǎng)變化，就有可能等不到春天來(lái)臨就凍死了。

　　高地價(jià)壓力之下，欲“解套”必先自救。佑康紫金府調(diào)整規(guī)劃迎合市場(chǎng)的做法，雖說(shuō)以延期開(kāi)盤(pán)抬高財(cái)務(wù)成本為代價(jià)，但也不失是一種值得稱(chēng)道的方式。產(chǎn)品生產(chǎn)者就應(yīng)該時(shí)刻順應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，什么樣的產(chǎn)品暢銷(xiāo)，就生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，而不是有了產(chǎn)品然后把大量精力花費(fèi)在營(yíng)銷(xiāo)上。寶龍城市廣場(chǎng)則善于算大賬，善于通盤(pán)考慮，著眼于整個(gè)項(xiàng)目而非某一批房源的盈虧，這也算是一種“丟卒保帥”的策略。

　　當(dāng)然要自救，開(kāi)發(fā)商必須拋棄“以成本論價(jià)格”的觀念。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格始終都是跟隨市場(chǎng)隨波逐流，什么樣的市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的價(jià)格。只有審時(shí)度勢(shì)，把握市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，開(kāi)展自救的種種努力，才能最終等來(lái)“解套”的那一天。