長(zhǎng)旺/漫畫(huà)

　　閩南網(wǎng)7月6日訊　“我看中了一套房，但是這套房還在按揭中，我該怎么辦？”“有套按揭房不錯(cuò)，我墊資幫房東先解押再過(guò)戶(hù)，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？”隨著購(gòu)房群體的增加，各種問(wèn)題也多了起來(lái)，這不，近期就有幾位讀者致電本報(bào)購(gòu)房熱線(xiàn)18859531158，咨詢(xún)購(gòu)買(mǎi)按揭房的問(wèn)題。

　　按揭房，顧名思義，指的是房東通過(guò)按揭購(gòu)買(mǎi)，但是目前貸款還沒(méi)有還清的商品房。此類(lèi)房產(chǎn)，按理說(shuō)房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)抵押給銀行，無(wú)法出售，不過(guò)在實(shí)際操作過(guò)程中，因種種原因，不少房東將此類(lèi)房產(chǎn)掛牌到二手房市場(chǎng)出售，而且成交情況還不錯(cuò)。

　　行業(yè)人士提醒，墊資解押按揭房具有多重風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎為之。

讀者咨詢(xún) 看中按揭房怎么辦

　　讀者莊先生是外地人，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策調(diào)控之后，近期是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，因此一個(gè)月以來(lái)都在四處看房。最后，莊先生看中東美片區(qū)一套三居室，價(jià)格、戶(hù)型都很滿(mǎn)意，美中不足的是，這套房的貸款還沒(méi)有還清。

　　隨后，在買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面協(xié)商時(shí)，房東稱(chēng)自己手頭沒(méi)錢(qián)，無(wú)法提前還款，如果莊先生誠(chéng)意購(gòu)買(mǎi)，就要先付首付款以?xún)斶€貸款，等房產(chǎn)解押后再辦理過(guò)戶(hù)等手續(xù)。對(duì)此，莊先生有些擔(dān)心，不知道這樣是否可行，或者會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？

　　無(wú)獨(dú)有偶。讀者朱女士也看中了一套按揭房。她致電本報(bào)熱線(xiàn)時(shí)稱(chēng)，這套房是房東2009年購(gòu)買(mǎi)的，剛還貸三四年，現(xiàn)在說(shuō)因?yàn)楹⒆映鰢?guó)要用錢(qián)而賣(mài)房，而她對(duì)這套房也很滿(mǎn)意，不過(guò)如果購(gòu)買(mǎi)，朱女士大概要先拿出40萬(wàn)元，幫房東墊付按揭款以解押房屋?！?0萬(wàn)不是小數(shù)目，我也得去借，重點(diǎn)是這樣到底怎么操作、怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？”朱女士表示。

　　其實(shí)，看中或購(gòu)買(mǎi)按揭房的情況，在二手房市場(chǎng)并不少見(jiàn)。據(jù)泉州多家中介機(jī)構(gòu)介紹，買(mǎi)房是大宗消費(fèi)，七成以上購(gòu)房者都是靠按揭貸款購(gòu)買(mǎi)，其中又有不少房東因種種原因，在尚未還清貸款之時(shí)就出售房產(chǎn)，因此目前市場(chǎng)上流通的按揭房還是蠻多的。

找擔(dān)保公司借款 需繳交一定手續(xù)費(fèi)

　　在采訪(fǎng)中，記者了解到，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)按揭房的情況，由于賣(mài)家的房產(chǎn)還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，而有些房東不愿意出錢(qián)還清貸款，或手上資金不足，無(wú)法自行還清貸款。

　　因此，目前行業(yè)內(nèi)的普遍操作方法是，在買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)，雙方先簽訂一份協(xié)議，而后由房東到銀行刷出流水單查詢(xún)還貸余額，而買(mǎi)家則先支付房款的首付部分，給賣(mài)家進(jìn)行還貸解押。等到房屋解押之后，買(mǎi)家申請(qǐng)貸款，貸款審批通過(guò)后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　當(dāng)然，如果碰到買(mǎi)家一時(shí)也無(wú)法拿出大筆資金，或者買(mǎi)賣(mài)雙方都覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大的情況下，他們會(huì)選擇找擔(dān)保公司幫忙，不過(guò)后者會(huì)收取一定的費(fèi)用。據(jù)了解，目前泉州擔(dān)保公司有些是按照每筆借款來(lái)收費(fèi)的，一般每筆收取3%的手續(xù)費(fèi)，有些則根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)區(qū)別收費(fèi)，即如果產(chǎn)權(quán)解押當(dāng)天就可還款給擔(dān)保公司，就收取1.5%到2%的費(fèi)用，如果要等銀行放款了再還款，則要收取2.5%到3%的費(fèi)用。也就是說(shuō)，借款時(shí)間越長(zhǎng)，費(fèi)用越高。

墊資解押按揭房 有三重風(fēng)險(xiǎn)

　　“如果不是非常熟、知道對(duì)方底細(xì)的朋友，最好別購(gòu)買(mǎi)按揭房。”易嘉房產(chǎn)客服主管葉丹冬主要負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)交易中的后期工作，熟悉墊資解押按揭房的過(guò)程和風(fēng)險(xiǎn)。他表示，正常情況下，房產(chǎn)要提前還款并解押，需要提前一個(gè)月和銀行申請(qǐng)，還清余款之后，正常解押還需要一個(gè)月時(shí)間，隨后才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，“中間這段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)估”。

　　葉丹冬介紹，最主要的風(fēng)險(xiǎn)，在于買(mǎi)家?guī)唾u(mài)家還清貸款后出現(xiàn)，一種情況是賣(mài)家反悔不賣(mài)，另一種情況是在買(mǎi)家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)的這段時(shí)間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛，另外就是賣(mài)家惡意詐騙。當(dāng)然，第三種情況較為少見(jiàn)，而第二種情況的風(fēng)險(xiǎn)最大。

　　東禾21不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)副總監(jiān)萬(wàn)小飛贊成以上說(shuō)法，并特別說(shuō)到第二種情況?！胺繓|有沒(méi)有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，往往無(wú)處可查?！比f(wàn)小飛表示，在規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，多數(shù)人依賴(lài)于公證，而實(shí)際上，公證只是將房屋的一些行使權(quán)力授予買(mǎi)家，而產(chǎn)權(quán)歸屬的性質(zhì)并不會(huì)發(fā)生改變。也就是說(shuō)，萬(wàn)一房東有債券債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買(mǎi)方即便是已經(jīng)繳交房款，也無(wú)法維護(hù)自己的權(quán)益，更無(wú)法證明房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有。

□特別提醒

注意每個(gè)細(xì)節(jié)

最好知房東底細(xì)

　　如果非要購(gòu)買(mǎi)按揭房，并且需買(mǎi)家墊資解押房產(chǎn)，那么買(mǎi)家只能盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。葉丹冬表示，在購(gòu)房合同中，雙方應(yīng)該詳細(xì)約定好具體的違約責(zé)任，如果碰到賣(mài)家反悔不賣(mài)的情況，可以按照購(gòu)房合同來(lái)處理。

　　此外，買(mǎi)家決定墊資解押房產(chǎn)時(shí)，最好房東是值得信賴(lài)的熟人，至少對(duì)房東知根知底。同時(shí)，從多方面盡可能多地了解房東的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以最大限度地避免此類(lèi)情況的發(fā)生。

　　與此同時(shí)，還要注意一些關(guān)鍵點(diǎn)，如房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、能否順利過(guò)戶(hù)等。同時(shí)還要注意幾點(diǎn)，一是買(mǎi)家墊資還貸時(shí)，要讓賣(mài)家寫(xiě)一張首期款收據(jù)（墊資款），而后最好陪同賣(mài)家到銀行辦理還貸手續(xù)，以防止墊資款被賣(mài)家轉(zhuǎn)走。

　　房屋解押之后，買(mǎi)家可以申請(qǐng)貸款時(shí)，如果因?yàn)橘u(mài)家的原因?qū)е沦J款不成，那么可以追究賣(mài)家責(zé)任。不過(guò)，這一點(diǎn)要在合同中進(jìn)行責(zé)任約定。同時(shí)在合同中還要約定，辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，賣(mài)家應(yīng)配合買(mǎi)家辦理相關(guān)手續(xù)。（海峽都市報(bào)閩南版記者 瀟璇）