租戶轉租房屋未經(jīng)房東同意 房東起訴索要10萬違約金
未經(jīng)房東同意，租戶就將房屋轉租，結果引發(fā)官司，房東起訴索賠10萬元違約金。近日，集美區(qū)人民法院開庭審理了這起房屋租賃糾紛案。
房東林先生出租的房屋位于集美區(qū)。經(jīng)查，二房東老楊是在2012年向林先生租房，當時，雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定：林先生將其所有的房屋租給老楊開辦幼兒園，租期五年，租金一年交一次。合同還約定，租賃期間，老楊應向林先生支付租賃押金人民幣3萬元。若老楊超過一個月未繳納租金，則林先生有權終止租賃，老楊應賠償林先生10萬元違約金，押金3萬元也歸林先生所有。
然而，老楊租房兩年后，未經(jīng)房東同意，2014年6月，將幼兒園轉租給第三人小芳。2014年7月，林先生收到小芳的第三年租金。此后，小芳就沒有再付租金。2015年8月，房東因逾期一個多月仍未收到租金，就更換門鎖，強行收回房屋。
近日，林先生又將老楊告上法庭。林先生認為，老楊與小芳就幼兒園的轉讓協(xié)議系內(nèi)部約定，自己并不知情，老楊的轉租行為未經(jīng)自己同意，不能算數(shù)。而老楊未繳交房屋租金，已逾期一個多月，所以，在解除租賃合同后，老楊還要承擔違約責任，支付拖欠的租金，并賠償違約金10萬元，還有押金3萬元也要歸房東。
但是，老楊答辯說，自己已經(jīng)將幼兒園轉讓給小芳，因此本案被告應是小芳。另外，租賃場所已經(jīng)還給林先生，林先生應退還給自己押金3萬元。
集美區(qū)法院審理認為，老楊與小芳就訟爭房屋進行轉租的行為未經(jīng)過林先生同意，對林先生不產(chǎn)生效力。老楊拖欠租金超過一個月，林先生有權解除合同、收回房屋，可以確認該合同已于去年8月25日解除。
近日，集美區(qū)法院作出一審判決，要求承租人老楊承擔違約責任，3萬元押金歸房東所有，老楊還要支付11200元租金。
法官提醒
轉租造成損失，二房東應擔責
法官分析認為，由于老楊構成違約，應支付違約金，且雙方約定的押金也具有違約金的性質，按合同約定，老楊應承擔的違約責任為13萬元。但是，老楊認為該違約責任過重，應根據(jù)實際損失酌情調整，而且，林先生收回房屋后與他人進行合作經(jīng)營，也未舉證證明其存在損失，從公平合理的角度出發(fā)，法院酌定老楊已支付的押金3萬元歸林先生所有，無須再支付違約金10萬元。
法官還說，至于老楊已支付給林先生的押金3萬元及應支付的租金11200元，待老楊實際履行后，老楊可與第三人小芳協(xié)商處理，若協(xié)商不成，老楊可另案主張。
法官提醒說，承租人將房屋轉租給第三人，應經(jīng)過出租人的同意，但承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。如果第三人對租賃房屋造成損失，應由承租人承擔賠償責任。另外，如果承租人未經(jīng)出租人同意轉租，出租人可以依法解除租賃合同。
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