昨日，福州年內(nèi)最受關(guān)注的一次土地拍賣結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后，福州樓市將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)者的素質(zhì)及實(shí)力都提出了更高要求。那么，福州樓市的購(gòu)買力如何，房?jī)r(jià)是否如開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)的那樣演進(jìn)，有多少購(gòu)買力在“接盤”？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

業(yè)內(nèi)人士稱，福州樓市或?qū)⒂瓉?lái)新時(shí)代。

福州不少樓盤

8月起漲價(jià)

　　昨日上午，首開(kāi)集團(tuán)以19.5億元競(jìng)得宗地2016-10螺洲小鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)每平方米15038元（含景區(qū)、酒店）。

　　福晟集團(tuán)以17.8億元競(jìng)得宗地2016-12號(hào)東升新城地塊，樓面價(jià)每平方米16773元。

　　陽(yáng)光城集團(tuán)以15.5億元競(jìng)得宗地2016-11號(hào)五一新城地塊，樓面價(jià)每平方米21685元。業(yè)內(nèi)人士稱，由于要配建保障房，對(duì)該地塊的真實(shí)成本，不同機(jī)構(gòu)估算略有不同，普遍的估算是，該地塊可售樓面價(jià)接近每平方米50000元，預(yù)計(jì)今后售價(jià)在每平方米70000元左右。

　　“福州樓市供求矛盾突出，這是開(kāi)發(fā)商熱情拿地的主因。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，2015年福州成交商住用地11宗，成交面積140.3萬(wàn)平方米。而2015年福州五行政區(qū)住宅簽約面積是280.54萬(wàn)平方米，其中差異可想而知。目前，部分開(kāi)發(fā)商“無(wú)房可賣”。

　　“這3塊用地加上建安成本、銷售成本、財(cái)務(wù)成本、各種稅費(fèi)等，即便以底價(jià)成交，其保本售價(jià)也已經(jīng)接近甚至超過(guò)當(dāng)前各板塊商品房售價(jià)。‘面粉’價(jià)格的抬升，肯定將使‘面包’價(jià)格上漲，未來(lái)這些區(qū)域房?jī)r(jià)上漲是肯定的，福州市區(qū)房?jī)r(jià)總體或加速步入4萬(wàn)元時(shí)代，中心城區(qū)則可能進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代。”福州克而瑞分析師說(shuō)。

　　實(shí)際上，從今年8月1日開(kāi)始，福州不少樓盤都公開(kāi)上調(diào)了價(jià)格，上調(diào)幅度為每平方米1000元到10000元。福州克而瑞分析師告訴記者，這不是銷售策略，其他沒(méi)有對(duì)外宣傳漲價(jià)的樓盤也一直在提價(jià)，其中不乏部分開(kāi)盤價(jià)格比之前提升了每平方米好幾千元的樓盤。

業(yè)界判斷

“購(gòu)買潛力仍然足”

　　目前福州樓市的實(shí)際購(gòu)買力如何呢？

　　福州克而瑞分析報(bào)告顯示，福州2014年樓市成交低迷，庫(kù)存逐步攀升，存銷比不斷擴(kuò)大，庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)，五城區(qū)去化周期最高達(dá)17個(gè)月，步入中高風(fēng)險(xiǎn)周期。進(jìn)入2015年后，在持續(xù)性政策利好、供應(yīng)壓縮、價(jià)格下調(diào)、成交回升等多重因素影響下，福州樓市庫(kù)存逐步消化，存銷比不斷縮小。今年上半年，福州樓市去庫(kù)存速度加快，年初利好政策持續(xù)加碼，房屋成交量逐漸回升，整體市場(chǎng)去化周期持續(xù)下降，五城區(qū)的一手房庫(kù)存已下滑至歷史最低位，去化周期約7.9個(gè)月，回歸至完全合理區(qū)間。

　　在這樣的背景下，部分區(qū)域庫(kù)存告急，江濱板塊、東區(qū)板塊及倉(cāng)山舊區(qū)去化周期均小于6個(gè)月，導(dǎo)致這些板塊的房?jī)r(jià)漲幅位居福州各板塊前列。

　　今年3月以來(lái)，一手樓市整體成交均價(jià)屢創(chuàng)新高，絕大多數(shù)板塊和樓盤價(jià)格也創(chuàng)出新高。8月1日樓市均價(jià)上漲之后，市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出價(jià)漲量穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，部分優(yōu)質(zhì)樓盤甚至出現(xiàn)了成交上揚(yáng)的情況，如金融街板塊的一個(gè)純住宅項(xiàng)目，在7月平均每周去化10套～20套，8月提價(jià)之后成交量不降反升，8月第一周認(rèn)購(gòu)量有二三十套，成交量接近翻倍。業(yè)界據(jù)此判斷，福州樓市“購(gòu)買潛力仍然足”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的房企周轉(zhuǎn)速度很快，從拿地到開(kāi)盤，一般6個(gè)月到9個(gè)月就可以完成，現(xiàn)在拍的地，明年年初即可開(kāi)盤，他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)進(jìn)行了充分的把控。綜合來(lái)看，他們拿地是經(jīng)過(guò)深思熟慮的，并非一時(shí)沖動(dòng)。（記者 江海 文/攝）