成都樓市新政將告別毛坯房 或打破預(yù)售制引發(fā)多地效仿

　　在長達(dá)兩年的調(diào)研論證后，10月17日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)成都市成品住宅發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》)，要求到2022年底全成都市只賣成品房。

　　上述《意見》指出，2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達(dá)到100%，全面實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從清水房為主到成品住宅為主的根本轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)悉，成品房是指在房屋竣工驗(yàn)收前所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線及開關(guān)插座、廚房和衛(wèi)生間設(shè)備全部安裝到位，基本達(dá)到入住條件的住宅。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，這條新政一經(jīng)實(shí)施，意味著成都樓市將告別“毛坯房”時(shí)代，同時(shí)其實(shí)質(zhì)是打破新建商品房預(yù)售制度，這將倒逼開發(fā)商改變傳統(tǒng)營銷模式，降低杠桿率。

　　無獨(dú)有偶，同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，“成都成品房銷售新政”的實(shí)質(zhì)就是打破了中國房地產(chǎn)市場一貫實(shí)行的預(yù)售制度。眾所周知，預(yù)售制度從誕生的那一天起，其目的就是為了解決商品房建設(shè)的資金不足問題。顯然成都此舉將對政策環(huán)境、房企發(fā)展、金融市場等產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　張宏偉進(jìn)一步稱，目前，成都新盤還是期房占據(jù)主力，絕大多數(shù)企業(yè)、樓盤將面臨整改，市場影響力度大。而成品房銷售新政的實(shí)施將拉長開發(fā)商資金回籠的周期，無形中也增加了企業(yè)的融資成本，而這一部分利空很可能轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，預(yù)計(jì)到2022年的幾年間，成都房價(jià)就會有所反應(yīng)，未來價(jià)格將進(jìn)一步走高。

　　此外，“去杠桿”將加劇房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局。房企作為資金密集型企業(yè)，國內(nèi)房企自籌資金占總開發(fā)投資比重一直保持在30%左右，并且房地產(chǎn)年投資總額也保持小幅增長的趨勢。同時(shí)，房企又無法靈活根據(jù)外部資本市場情況調(diào)整收縮自身的規(guī)模和現(xiàn)金流量。因此，成都成品房銷售新政將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場“去杠桿”化，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，減少資金的使用效率，提升開發(fā)資金的使用成本，對房企融資能力提出更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，“大魚吃小魚”的規(guī)?；偁幰矊⒃郊影谉峄?/p>

　　值得關(guān)注的是，張宏偉認(rèn)為，成都此次出臺的樓市新政符合長效機(jī)制或引起多地效仿。自去年樓市“去杠桿”以來，市場已出現(xiàn)明顯變化，房企杠桿率和居民杠桿率開始有不同程度的下降。在加速推進(jìn)金融去杠桿的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也會繼續(xù)迎來調(diào)整。因此，成都成品房新政很可能不是個(gè)案，未來核心一、二線城市都有可能效仿，這很可能是樓市長效調(diào)控機(jī)制的一部分。