原標(biāo)題：巨頭紛入，長(zhǎng)租公寓前景并非一片光明

　　全國(guó)房?jī)r(jià)從去年春節(jié)后開(kāi)始過(guò)山車式的上漲，到去年十一全國(guó)近30城加入限購(gòu)大軍，銀行貸款利率上浮，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入冰凍期。而另一面的長(zhǎng)租市場(chǎng)卻一片火熱，今年開(kāi)始中央多部門圍繞租住房改革密集出臺(tái)政策，釋放出從上到下對(duì)長(zhǎng)租房的一個(gè)決心。自從國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)以來(lái)，在這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)容量的藍(lán)海中，各方紛至沓來(lái)，迅速瓜分市場(chǎng)，搶占資源，以求切走盡量大的“蛋糕”。

　　長(zhǎng)租公寓如雨后春筍，背后魚龍混雜

　　面對(duì)昂貴的房?jī)r(jià)，買不起房子卻是大多人的真實(shí)寫照。長(zhǎng)租公寓在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，雖然只有短短數(shù)年，如今，卻如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。早期進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的有龍頭萬(wàn)科，早在今年5月就在勁松開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了“泊寓”品牌，面向青年人。7月份，原來(lái)的K2地產(chǎn)也就是現(xiàn)在的石榴集團(tuán)推出了旗下的長(zhǎng)租公寓品牌—熊貓公寓。近期，龍湖也準(zhǔn)備發(fā)布其在北京的第一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目-酒仙橋冠寓，這也是自從去年龍湖宣布進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域以來(lái)，在北京落地的第一個(gè)項(xiàng)目。以及上海魔方公寓、深圳的Color公寓、泊寓、窩趣，這些商業(yè)體都在布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，在很大程度上解決了年輕人對(duì)住房和高品質(zhì)生活的期望：私密獨(dú)立的單間、年輕人的專屬基地、時(shí)尚的公共空間、好玩的社交活動(dòng)等特質(zhì)吸引不少粉絲，長(zhǎng)租公寓看似頗受青年人的歡迎，實(shí)在背后魚龍混雜。

　　公寓在較短時(shí)間內(nèi)，快速的發(fā)展，使得一些業(yè)界規(guī)范不夠明確，物業(yè)參差不齊，目前上市場(chǎng)上的長(zhǎng)租品牌眾多，既有專業(yè)的連鎖公寓運(yùn)營(yíng)商，也有不少不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的二房東。一些大品牌的公寓相對(duì)來(lái)說(shuō)品質(zhì)和物業(yè)都有保證，但是那些二房東改造的公寓，就難免存在一些居住體驗(yàn)和安全性較差的情況。其租金更是普遍高于周邊小區(qū)。這些公寓大多是選擇酒店、企業(yè)宿舍、城中村等原本是住宅屬性的房源改造，更有甚者是直接老廠房改造的，有的沒(méi)窗戶、沒(méi)陽(yáng)臺(tái)、樓道悶熱、室內(nèi)陰冷;有的房間呈狹長(zhǎng)形，空間局促。這些更大的隱患是消防不一定過(guò)關(guān)，商業(yè)的消防和住宅的消防標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，這類改造的長(zhǎng)租公寓一旦發(fā)生事故，后果不堪設(shè)想。

　　到底什么性質(zhì)的物業(yè)可以做長(zhǎng)租公寓?對(duì)新建和存量業(yè)務(wù)的規(guī)定又是怎樣的?對(duì)物業(yè)的選擇，選址等要求有待解決，這些問(wèn)題都沒(méi)有相關(guān)的政策法規(guī)加以規(guī)范的話，現(xiàn)階段是不利于行業(yè)的發(fā)展。

　　兩邊不討好的長(zhǎng)租公寓諸多堪憂

　　長(zhǎng)租公寓各種管家式服務(wù)，個(gè)性化的居住空間，社區(qū)一站式服務(wù)，確實(shí)很誘人，在一線城市長(zhǎng)租公寓也確實(shí)有很大的市場(chǎng)，特別是年輕人愿意為更好的居住環(huán)境支付費(fèi)用。即便如此，過(guò)高的定價(jià)也讓不少年輕人望而卻步。筆者走訪發(fā)現(xiàn)，以上海為例，在虹橋板塊凌空SOHO商務(wù)區(qū)旁的摩爾公寓，30m的單人間月租金就達(dá)到7500，50m的單人套間達(dá)到1萬(wàn)2千元。而附近的高檔小區(qū)才是同等面積的三分之一，可見(jiàn)長(zhǎng)租公寓的價(jià)格確實(shí)便宜。

　　而另一方面對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，長(zhǎng)租公寓并算不上一個(gè)高性價(jià)比的生意。據(jù)了解，目前市場(chǎng)上一般的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目盈利周期在5~7年，而項(xiàng)目的租賃周期一般為5年、10年不等，較長(zhǎng)的盈利周期以及較短的租約、未來(lái)續(xù)租存在不確定性等因素之間形成不可調(diào)和的矛盾。即便是在投入大回報(bào)周期長(zhǎng)的情況下，仍然有一大波的房企扎進(jìn)來(lái)，而在這個(gè)市場(chǎng)里“攪局”的不單有財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商房企巨頭，還有背靠大資本的創(chuàng)業(yè)公司，隨著行業(yè)虛火燃起，各大軍團(tuán)殺入，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)類似房企拿地一樣的“樓王”，擴(kuò)張要虧本，不擴(kuò)張又可能在新一輪的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中出局，而不斷融資卻成了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司續(xù)命的唯一稻草。

　　不管是在物業(yè)和融資上獨(dú)占鰲頭的品牌開(kāi)發(fā)商，還是擅長(zhǎng)輕巧靈活運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)業(yè)公司，“賠本賺吆喝”的買賣在長(zhǎng)租公寓掘進(jìn)的進(jìn)程中不可能長(zhǎng)久持續(xù)，雖然長(zhǎng)久下去肯定是賺錢的，但是一旦攤子鋪開(kāi)，鋪得太大，虧損無(wú)疑，用戶和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者中間如何平衡成為接下來(lái)的難題。

　　跑偏的長(zhǎng)租公寓能否回歸本質(zhì)

　　現(xiàn)在不少長(zhǎng)租公寓開(kāi)始走互聯(lián)網(wǎng)的思維了，公寓的本質(zhì)功能是居住，但是競(jìng)爭(zhēng)下的各公寓開(kāi)始發(fā)掘滿足舒適的居住環(huán)境外，人的其他精神需求，比如社交。不管是國(guó)內(nèi)現(xiàn)存最早的社交型公寓的YOU+國(guó)際青年社區(qū)、魔方公寓，還是最近出現(xiàn)的V領(lǐng)地青年社區(qū)，被賦予社交屬性的長(zhǎng)租公寓到底是不是有這樣的需求在呢?

　　這些公寓所謂的社交就是打造居住型社區(qū)，通常包括提供社區(qū)內(nèi)的公共客廳、多媒體室、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等區(qū)域，讓租客有機(jī)會(huì)共渡閑暇時(shí)光，相對(duì)于合租房，這種和中高端人群結(jié)識(shí)、相處的機(jī)會(huì)，本身就是社交型公寓的溢價(jià)。而這種看似健康、互動(dòng)性強(qiáng)的社交方式實(shí)租客并不領(lǐng)情。社交溢價(jià)，往往不如增值服務(wù)溢價(jià)被租客認(rèn)可。本身這種長(zhǎng)租公寓形形色色的租客皆有，運(yùn)營(yíng)者也不可能做到很好的篩選和分類，選擇長(zhǎng)租公寓的白領(lǐng)更多都是忙于工作，基本不會(huì)把時(shí)間浪費(fèi)在這種無(wú)謂的社交。這些看似打通了居住和圈子的偽社交公寓，實(shí)則不如在房間舒適和性價(jià)比上多下功夫。

　　長(zhǎng)租公寓的快速發(fā)展，需要行業(yè)的規(guī)范，需要不斷去完善。而如何和傳統(tǒng)的租房打開(kāi)差異化的局面，不管是價(jià)格還是服務(wù)，還是個(gè)性化的體驗(yàn)，這對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)都是一個(gè)很漫長(zhǎng)的路。