面對當前的高房價，對住房消費者最有利的不是采取什么優(yōu)惠政策誘導(dǎo)他們進入高房價的市場，而是讓過高的房價全面下跌。

　　對于當前住房市場的形勢，一方面中央政府表示一定要擠出房地產(chǎn)市場泡沫，讓住房價格回歸理性，嚴厲打擊住房投機炒作；另一方面，又對國內(nèi)住房市場“量降價滯”的局面一籌莫展，希望采取合理的政策把過多的存量銷售出去。最近，有政府部門好像尋求到解決途徑，即支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。特別是2012年2月，央行官網(wǎng)強調(diào)今年繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求。市場更是理解為，央行要放開住房信貸政策，采取優(yōu)惠利率讓首套房購買者利用銀行貸款進入市場。

　　最近，工商銀行農(nóng)業(yè)銀行中國銀行及建設(shè)銀行共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價，在基準利率之內(nèi)根據(jù)風險原則合理定價”。國內(nèi)的媒體都將此理解為四大行將對首套房貸采取優(yōu)惠利率，以此來鼓勵民眾進入住房市場。

　　有媒體這樣計算，按照差別化的住房信貸政策，一個人購買住房一套，首套住房首付比例三成，利率為基準利率。以貸款100萬20年還清為例，如果是執(zhí)行基準利率，月供為7783元，總利息867927元；而如果能打9折，月供則減少為7364.76元，每個月可少還400多元，總利息更是減少100385元，為767542元。這些信貸政策變化，看上去對住房購買者是有利的，但實際并非如此。

　　我們可以看到，上述這種計算是建立在以下幾個假定前提上的：一是這個購房者所簽訂的購房貸款合同是固定利率。但是，從目前國內(nèi)的情況來看，住房按揭貸款合同都是浮動利率，購房者貸款利率是隨著市場及政策變化進行調(diào)整的，而且未來利率上升的概率應(yīng)該大于利率下降的概率。

　　二是這種計算假定住房的價格在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上只會上升而不會下跌。如果利率下跌，那么住房按揭貸款的利率優(yōu)惠對減少購買者成本的作用是微小的。

　　比如說，以當前的住房水平來看，有一套住房為120萬元。如果政府真的采納對“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購房者首付30萬，30年按揭貸款84萬。按照當前5年期以上的貸款利率7.05厘來計算，7折優(yōu)惠利率為4.935厘，那么購房者30年連本帶息為1604917.6元，其利息764917.6元。如果這套住房價格下跌30%，房價就下跌到84萬元，首付三成后，按揭貸款58.8萬元，利率為7.05%，30年連本帶息為1415427.66元，其利息827427.66元。也就是說，兩項加起來（即住房價格下跌的本金及30年貸款兩者總額之差）節(jié)省負擔55萬元。如果在當前的價格下獲得8.5折貸款利率，那么購房者首付30萬，30年按揭貸款84萬。按照當前5年期以上的貸款利率7.05厘來計算，8.5折優(yōu)惠利率為5.9925，那么購房者30年連本帶息為1811582.90，利息總額為971582.90元。這里不僅利率高于房價下跌30%的總額，本金總額更是要多支付近40萬元。兩者相加，比房價下跌30%時要增加負擔76萬元。

　　從這個簡單的案例來看，一是購房者最重要的負擔是本金的高低，本金越低或房價下跌越多，那么購房者的購房成本就越低，負擔就越輕。利率高低自然有影響，但影響不大（比如前一種情況下利息多付了6萬元，但實際上總負擔減少了55萬元。后一種情況下，即利率8.5折時，其總利率還要多）。二是如果住房價格不下跌，僅是采取過度的優(yōu)惠利率，看上去是為購房者爭取利率優(yōu)惠，但實際上是讓這些購房者承擔住房市場的泡沫。盡管利率優(yōu)惠到7折，但購房者支付的本金要比房價下跌30%后多36萬，而且總體還款水平也低。三是優(yōu)惠利率不可能降低至7折，因為這樣做銀行會虧損，5年期以上的存款利率為5.5厘。如果利率優(yōu)惠8.5折以上，那么所謂的住房按揭貸款利率下降，實際上對減輕購房負擔的作用微乎其微。所以，銀行若以利率優(yōu)惠誘導(dǎo)住房消費者進入市場，對住房消費者來說，這其實是一個陷阱。

　　總之，面對當前的高房價，對住房消費者最有利的不是采取什么優(yōu)惠政策誘導(dǎo)他們進入高房價的市場，而是讓過高的房價全面下跌。只有房價全面下跌才有利于住房消費者減輕購房負擔。（作者系中國社科院金融研究所研究員）