為貫徹落實(shí)節(jié)約、集約用地及房地產(chǎn)調(diào)控政策，別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄。而針對(duì)近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人18日表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將積極配合金融部門(mén)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　根據(jù)國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委日前聯(lián)合印發(fā)的通知，《限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》即日頒布實(shí)施。與同時(shí)廢止的2006年目錄和2009年增補(bǔ)目錄相比，新的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)土資源部近兩年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對(duì)用地容積率控制標(biāo)準(zhǔn)作出的限定保持一致。

　　由于國(guó)家發(fā)改委此前印發(fā)的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》提高了農(nóng)林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，新版限制、禁止目錄提高了用地門(mén)檻。《限制目錄》涉及黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓、城市主干道路、城市游憩集會(huì)廣場(chǎng)、住宅、農(nóng)林業(yè)、黃金及其他項(xiàng)目?！督鼓夸洝飞婕稗r(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石化化工、信息產(chǎn)業(yè)、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、醫(yī)藥、機(jī)械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆產(chǎn)品和其他項(xiàng)目。

　　發(fā)布實(shí)施限制、禁止用地項(xiàng)目目錄，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策和宏觀(guān)調(diào)控政策在土地供應(yīng)政策上的體現(xiàn)。

　　此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)言人18日表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部注意到，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)分別澄清了個(gè)別媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的曲解報(bào)道。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將積極配合金融部門(mén)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　這位發(fā)言人再次強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。

　　國(guó)土部、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，明確住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0

　　6月18日記者從國(guó)土資源部獲悉，國(guó)土部和發(fā)改委日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)〉的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《限制目錄》和《禁止目錄》)，兩目錄自發(fā)布之日起實(shí)施，此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補(bǔ)目錄同時(shí)廢止。

　　根據(jù)這一最新規(guī)定，別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄。

　　住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0

　　《通知》規(guī)定，目錄適用于新建、擴(kuò)建和改建的建設(shè)項(xiàng)目。凡列入《限制目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，必須符合目錄規(guī)定條件，國(guó)土資源管理部門(mén)和投資管理部門(mén)方可辦理相關(guān)手續(xù)；凡列入《禁止目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)土資源管理部門(mén)和投資管理部門(mén)不得辦理相關(guān)手續(xù)。

　　據(jù)有關(guān)人士介紹，由于發(fā)改委此前印發(fā)的 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》提高了農(nóng)林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門(mén)檻。

　　最引人關(guān)注的是，舊版目錄中只規(guī)定了低密度、大套型住宅項(xiàng)目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過(guò)144平方米的住宅項(xiàng)目)禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。而為了更好地貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，新目錄首次明確限定住宅項(xiàng)目“容積率不得低于1.0”，這將從操作層面進(jìn)一步將別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門(mén)”外。

　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

　　“擦邊球”行為或遭新規(guī)禁止

　　實(shí)際上，國(guó)土部近年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對(duì)用地容積率控制標(biāo)準(zhǔn)一直采取了限定的做法。2003年2月，國(guó)土部首次發(fā)布了《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)“停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)”；今年年初還曾強(qiáng)調(diào)，停止一切別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)，要求“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地”。

　　據(jù)記者了解，現(xiàn)在一些別墅往往是開(kāi)發(fā)商用以前拿的地開(kāi)發(fā)的。還有一種則是開(kāi)發(fā)商會(huì)控制整體的容積率，然后做差異化的產(chǎn)品，例如在小區(qū)建數(shù)棟高層住宅的基礎(chǔ)上，再額外建幾棟別墅。

　　鏈家地產(chǎn)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，新名錄發(fā)布對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期影響最大的，就是未來(lái)將對(duì)別墅用地?cái)喙?。土地?guī)劃容積率小于1將不得入市，這條規(guī)定早在2010年就已提出，政策影響不大，但明確提出將在“操作層面”以及對(duì)“別墅”擋在閘門(mén)外，則可能意味著未來(lái)即便容積率超過(guò)1的住宅用地，蓋建別墅可能也會(huì)被禁止。

　　鏈家市場(chǎng)研究部陳雪告訴記者，在北京這樣土地稀缺的城市，此種限制可能更大，比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規(guī)劃階段就因相關(guān)條款得到完善而被禁止。

　　陳雪認(rèn)為，上述新規(guī)對(duì)別墅市場(chǎng)價(jià)格的影響可能不會(huì)太大，別墅這種高端產(chǎn)品具有較強(qiáng)的抗跌性，長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格會(huì)保持上漲的趨勢(shì)。不過(guò)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，高端客戶(hù)仍然會(huì)受到限購(gòu)政策的影響，需求水平并不高，因此短期內(nèi)漲價(jià)恐怕比較難。