“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀政策取向?qū)⑷绾斡绊憳鞘姓{(diào)控？

　　有政策部門人士向記者表示，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市調(diào)控，關(guān)鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房?jī)r(jià)，又能促進(jìn)成交量放大，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)。

　　而迄今為止地方政府房地產(chǎn)樓市政策“微調(diào)”的33個(gè)案例，僅有5例涉及“限購(gòu)令”被叫停，其余均獲默許，這一態(tài)勢(shì)，似乎印證了中央正在為樓市調(diào)控尋找均衡的市場(chǎng)猜測(cè)。

　　樓市調(diào)控謀求“穩(wěn)定”

　　5月23日溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，而此前，4月13日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的則是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。

　　有政策部門人士告訴記者，在房地產(chǎn)樓市調(diào)控政策的思路上用到了“穩(wěn)定”二字，與“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策取向是一致的，在當(dāng)前嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，將在促進(jìn)剛性需求上做文章。

　　“關(guān)鍵是要找到‘三全其美’的辦法?！痹撊耸繌?qiáng)調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)政策思路的核心：既能降低房?jī)r(jià)，又能促進(jìn)成交量放大，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)。

　　該人士指出，能夠在這三個(gè)方面同時(shí)實(shí)現(xiàn)的政策方向，即是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的釋放，并圍繞此，研究房產(chǎn)調(diào)控政策新組合。這種政策組合包括：

　　第一，要嚴(yán)格執(zhí)行差別化的購(gòu)房信貸政策，對(duì)首套購(gòu)房家庭確保商業(yè)銀行按照優(yōu)惠的首付款和利率水平給予支持，對(duì)合理的改善型住房家庭給予一定支持，對(duì)購(gòu)買多套住房的家庭不予支持。

　　第二，支持開(kāi)發(fā)商降價(jià)換量和兼并重組。

　　第三，要求地方政府適度下調(diào)土地出讓價(jià)格。

　　第四，有效增加普通商品房住宅的供給，同時(shí)配以保障房，以及政策安排政府回購(gòu)等措施。

　　上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)政策的精神一致。溫總理當(dāng)時(shí)指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2011年下半年以來(lái)，國(guó)家諸多會(huì)議、文件、領(lǐng)導(dǎo)講話，均強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。不過(guò)，在不同的時(shí)間點(diǎn)，提法略有變化。在今年兩會(huì)時(shí)，強(qiáng)調(diào)“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到合理水平”；4月13日表示要“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，到5月19日六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)則改為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。

　　漸進(jìn)放松？

　　“穩(wěn)”字當(dāng)頭，或許意味著中央對(duì)各地“微調(diào)”的容忍度將有所提高。

　　事實(shí)上，在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的大方向下，各地的一些“微調(diào)”已獲得默許。本月初揚(yáng)州出臺(tái)的購(gòu)買成品住房補(bǔ)貼4%-6%。，以及此后遼寧營(yíng)口5000萬(wàn)元補(bǔ)貼公務(wù)員購(gòu)買商品房的“微調(diào)”均尚未見(jiàn)叫停。

　　截至目前，全國(guó)已有33個(gè)地方政府嘗試了“微調(diào)”，內(nèi)容分別涉及限購(gòu)、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，其中除了涉及放寬限購(gòu)的5個(gè)城市外，其他28個(gè)城市的“微調(diào)”均獲得了某種程度的默許。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)記者分析稱，地方政府“微調(diào)”的辦法有很多，但不能觸及限購(gòu)這根紅線，從稅費(fèi)等方面出臺(tái)一些政策還是比較容易通過(guò)的。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對(duì)記者指出，從5月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神來(lái)看，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松，更多開(kāi)始在“支持首套自住”、“支持成品房(全裝修房)”、“金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)”等各類名目下，出現(xiàn)了漸進(jìn)放松。

　　而上述政策人士亦強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)政策總體方向肯定不放松，但近期各個(gè)省市“微調(diào)”有所加快。有研究顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響主要不是表現(xiàn)在當(dāng)時(shí)，而是存在滯后性，即房產(chǎn)調(diào)控對(duì)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)較小，但對(duì)第二年影響則有放大效應(yīng)。地方政府通過(guò)各種政策，促進(jìn)剛性需求，可以理解為“必要的、適時(shí)適度的調(diào)整”。