閩南網(wǎng)11月12日訊 滿心歡喜地去驗房，準備迎接花園式新家。沒想，交房時卻得知，開發(fā)商承諾贈送的私家花園沒了。

　　從高處看，私家花園的原圍擋已拆除

　　近日，姚先生撥打海都熱線通95060投訴說，當初他以每平方米高出七八千元的價格，購買了集美一樓盤的洋房，因為一樓、二樓有贈送私家花園，所以開發(fā)商把這種房型稱為“迷你墅”。然而，最近他們才知道，開發(fā)商之前報批規(guī)劃委的小區(qū)總平面圖上，含“花園”在內(nèi)的綠地皆為公共用地。

　　今年10月交房前，因高層業(yè)主投訴，開發(fā)商被執(zhí)法部門要求拆除私家花園。這下，姚先生在內(nèi)的79戶低層業(yè)主都感覺被騙了：花園沒了，還是“墅”嗎？我們多花的錢就這樣白花了？

　　一二層業(yè)主：

　　高價買“迷你墅”，私家花園沒了

　　日前，海都記者來到該小區(qū)。該小區(qū)二期主要有多層洋房和高層住宅兩種房型，其中多層洋房的一、二層為復式結構，由推拉門與花園連通。

　　姚先生介紹，他所買位于二樓的139㎡洋房，比位于三、四樓的標準層戶型均價高出了七八千元每平方米，但是開發(fā)商承諾贈送地下室和露臺，并約定一層的私家花園可無償長期專用。“這樣開個門，就能從私家花園直接上二樓了。”所以，他和老婆都很喜歡，沒多猶豫就買了。

　　同樣看中私家花園的畢先生，購買了同一棟的一層和五層。他原本這樣規(guī)劃，父母住五樓，他住一樓，有了私家花園，就像一個別墅一樣。老人家散步玩耍都很方便。據(jù)了解，跟姚先生、畢先生一樣，購買的房型中包含私家花園的業(yè)主一共有79戶。

　　然而，10月25日，交房時，他們卻得知，因為私家花園為公共綠地，高層業(yè)主投訴后，被要求拆除。近期，原本的鐵圍欄正被陸續(xù)拆除。“同一棟樓，三、四層的房價才1.3萬元/㎡左右，我們一、二層卻要2.1萬元/㎡以上。”姚先生的愛人說，如果不是看中了私家花園，他們何必多花錢買這里。

　　高層業(yè)主：

　　根據(jù)規(guī)劃，綠地歸全體業(yè)主所有

　　一樓業(yè)主畢先生說，他與開發(fā)商簽訂的購房合同第17條規(guī)定，小區(qū)依規(guī)劃建設的一層私家花園，其使用權與其單獨相連通的一層房屋的業(yè)主無償長期專用，一層房屋業(yè)主負有對該部分地面花園的維護保養(yǎng)責任等。

　　但是，高層業(yè)主伊小姐則向海都記者提供了規(guī)劃圖，這些私家花園在開發(fā)商提供給規(guī)劃委的小區(qū)規(guī)劃圖紙上，皆為公共綠地，歸全體業(yè)主所有。

　　為此，高層業(yè)主找到了規(guī)劃、園林等部門。高層業(yè)主提供的市規(guī)劃委集美分局關于這一地塊建設工程項目的回復函上，明確表示這一部分用地為公共綠地，歸全體業(yè)主所有。因此，一、二層業(yè)主們覺得，若真的如此，那么開發(fā)商存在著合同欺詐。

　　部門：

　　已拆除鐵藝欄桿 恢復綠化

　　10月28日，廈門市集美區(qū)信訪局牽頭相關部門，在開發(fā)商與業(yè)主之間進行協(xié)商。對此，開發(fā)商對二期高層業(yè)主的訴求給予承諾及回復，即拆除全部一層院子圍擋建筑物（含圍擋鐵藝欄桿、圍擋建筑物柱子、圍擋構筑物隔離基礎）；恢復拆除部分綠化,綠化應與小區(qū)整體品質(zhì)相匹配、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、實用，并且在11月30日前完成。

　　海都記者就此事詢問了廈門市市政園林局有關部門。相關負責人員介紹，小區(qū)綠地屬于建設項目附屬綠地，目前，園林部門對其審批主要是綠地率是否達標，以及其與綠化設計圖是否吻合。私家花園的圍墻等構筑物則不在綠地率審核范圍內(nèi)。

　　那么，開發(fā)商以合同形式把綠地使用權給低層業(yè)主到底合不合法？海都記者查閱了福建省城市園林綠化管理條例、廈門經(jīng)濟特區(qū)城市園林綠化條例等相關法規(guī)，但對于綠地使用權都沒有相關表述。同時，規(guī)劃、建設等相關部門的法規(guī)中，也都沒有相關表述。

　　不過，廈門經(jīng)濟特區(qū)城市園林綠化條例中，要求建設項目的附屬綠化工程規(guī)劃設計方案按照基本建設程序?qū)徟鷷r，必須有市園林綠化部門參加審查。城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風景林地和干道綠化等園林綠化工程的設計方案，必須有市園林綠化部門參加會審。居住區(qū)綠地由所在地街道辦事處或小區(qū)管理委員會、物業(yè)管理單位負責管理。

　　開發(fā)商：

　　承諾的私家花園使用權不變

　　開發(fā)商一負責人回應稱，項目是通過驗收的，沒有違規(guī)，對私家花園的圍欄進行整改這個動作是根據(jù)政府指導意見進行的。

　　他稱，確實在合同里面約定稱，一、二樓的業(yè)主可以使用花園，且這個花園是有圍欄的。現(xiàn)在只是花園的圍欄形式發(fā)生了變化，把原本的鐵藝柵欄改成用綠籬圍擋，但花園的大小不變，且承諾花園的使用權也不變，即按照合同規(guī)定的，一、二樓的業(yè)主可以繼續(xù)使用花園，并會就此向全體業(yè)主進行公示和告知。

　　【律師】

　　綠地屬業(yè)主共有 開發(fā)商無權變更用途

　　福建重宇合眾律師事務所律師郭豐分析，按物權法第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外，該小區(qū)所謂的私家花園如果是屬于公共綠地，且規(guī)劃局也已出具了相應的說明并且證實，那么，按物權法以上的規(guī)定，這些綠地是歸小區(qū)所有的業(yè)主共有。因此，如果規(guī)劃沒有變更，且沒有經(jīng)過全體業(yè)主的同意，開發(fā)商無權私自變更其用途，甚至將其使用權給予部分業(yè)主進行“專用”。也就是說，對這些公共綠地，開發(fā)商無權將其作為條件賣給消費者，并在合同中予以約定，是無效的，因此對此進行的宣傳也屬于虛假宣傳，或者是有欺詐性的宣傳。對此，郭豐律師介紹，在商品房買賣合同司法解釋中有相關規(guī)定，在前期的廣告宣傳，如果開發(fā)商做了明確的承諾，就應該是正式的要約，業(yè)主也和開發(fā)商達成協(xié)議，那么發(fā)生了糾紛，按照合同條款及目前房產(chǎn)的實際使用情況，開發(fā)商很可能構成虛假宣傳或民事欺詐，消費者可以到人民法院起訴，或者可以向12315工商舉報熱線投訴舉報。

　　【支招】

　　可訴至法院 提出退房或賠償要求

　　對于一、二層業(yè)主如何進行維權，律師建議可通過以下渠道進行調(diào)解和申訴。第一種方式是提出退房，福建嘉鎧律師事務所主任律師戴明忠分析說，作為一、二樓業(yè)主當時為什么會高價購買，是因為開發(fā)商有承諾這個私家花園可長期無償專用，那么才會發(fā)生交易，現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，私家花園沒有了，這種情況下業(yè)主可以選擇退房，由開發(fā)商承擔相應的損失；二是要求開發(fā)商對這種欺詐銷售行為進行賠償，即購房合同上有寫明“私家花園歸一樓業(yè)主長期無償專用”，現(xiàn)在原本所承諾的私家花園不見了，對房產(chǎn)所導致的貶值，從而要求賠償相應的損失。郭豐律師還補充道，結果是退房或者賠償損失，要由法院來判定，如私家花園和房屋之間，如果沒有私家花園，影響到房子的利益有多大，是否足以達到退房的條件；現(xiàn)在不能使用這個私家花園，所產(chǎn)生的損失有哪些，可以請專業(yè)的評估機構進行評估。

　　最后，兩位律師提醒，由于作為開發(fā)商和業(yè)主之間信息的不對等，導致業(yè)主的利益受損，因此業(yè)主在購房時除了仔細查看購房合同約定外，還要向開發(fā)商提出出示向有關部門報建的規(guī)劃設計。(海都記者 蘭京 鄭薇 文/圖)