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　　日前，讀者林先生致電本報(bào)熱線稱，前陣子他的兩位同事相繼買了小產(chǎn)權(quán)房，讓他也頗為動(dòng)心，但是對(duì)產(chǎn)權(quán)問題有些顧慮，“應(yīng)該如何交易才安全，今后是否有隱患？”

　　按照相關(guān)名詞的解釋，所謂小產(chǎn)權(quán)房，并不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)，不構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也沒有土地證。

　　福建泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰表示，小產(chǎn)權(quán)房建立在農(nóng)村集體用地上，如無相關(guān)的農(nóng)村建房審批手續(xù)，是違法建筑，即便手續(xù)合法，也只限制在本集體內(nèi)部的流通，若城市居民或其他村民購買，買賣合同視為無效，不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)房 比商品房價(jià)格低近半

　　林先生是漳州人，來泉州打工多年，現(xiàn)在一家三口都在泉州。“單身漢無所謂，但有家就要有房子?！绷窒壬f，對(duì)于拖家?guī)Э谠谕庵\生的人來說，房子更顯得重要，因此他一直都有在泉州買套房的想法，只是手頭資金有限，這事便一拖再拖。林先生本打算，等湊足首付就買套小戶型，這樣既不用四處租房，兩年后女兒上學(xué)也不用發(fā)愁。

　　但是最近，林先生從同事口中得知，在市區(qū)邊一帶有不少房產(chǎn)出售，一百多平方米的房子總價(jià)僅需三十多萬元，而且已經(jīng)有同事購買并且入住了。同事給林先生算了筆賬，這一項(xiàng)目周邊的商品房均價(jià)5000多元，面積120㎡總價(jià)需60多萬元，首付外加手續(xù)費(fèi)近30萬元，而這類房產(chǎn)均價(jià)不到3000元，面積120㎡總價(jià)僅需30多萬元，“全款買下還不要通過銀行按揭呢，況且現(xiàn)在貸款難，申請(qǐng)了也不一定能放款?！?/P>

　　聽了這話，盡管事后得知這些房產(chǎn)是小產(chǎn)權(quán)房，但林先生仍然頗為心動(dòng)，特意帶家人前往看房?！拔屹I下來之后，以后能不能辦產(chǎn)權(quán)證？如果不行，是不是把買賣協(xié)議送到公證處公證就可以了？交易時(shí)應(yīng)該注意什么問題？”落實(shí)到具體買賣，林先生聽房東說該房產(chǎn)無法辦過戶手續(xù)，于是有些猶豫。

買賣協(xié)議公證 公證處不予受理

　　小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于生活在城鄉(xiāng)接合部的人來說并不陌生，而在泉州市區(qū)近郊較為活躍。知情人介紹，小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢就是價(jià)低，一般來說，在同區(qū)域、同地段，其均價(jià)會(huì)比商品房低兩千多元，很是誘人，這促使不少資金有限或者沒法辦理貸款的購房者，選擇全款或分兩三期購買小產(chǎn)權(quán)房，因此今年來小產(chǎn)權(quán)房的買賣成交較為活躍。

　　該知情人介紹，小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證和土地證，不存在過戶和稅收情況，因此一般情況下，買賣雙方都是私下簽訂協(xié)議，并請(qǐng)第三人做個(gè)見證，而后將錢打入賣方賬戶，就算完成交易了，“買賣過程憑借雙方互相信任，沒有保障，今后萬一發(fā)生糾紛也比較麻煩。”

　　那么如果像林先生所言，將這份買賣協(xié)議送到公證處進(jìn)行公證，可否規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？就此記者咨詢了泉州市公證處，一工作人員一聽小產(chǎn)權(quán)房買賣當(dāng)即表示，小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易屬于不合法行為，對(duì)于這類買賣協(xié)議，公證處不予受理。

　　記者了解到，目前小產(chǎn)權(quán)房無法辦理合法的房屋產(chǎn)權(quán)登記，因此無法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，得不到法律保護(hù)。此外，小產(chǎn)權(quán)土地屬于集體土地，歸村集體經(jīng)濟(jì)合作組織和村委會(huì)所有，不可以分割辦理個(gè)人土地證，也不可以辦理抵押貸款。

□律師在線

購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大

　　購買小產(chǎn)權(quán)房究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，今后還留有哪些隱患？福建泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰分析，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，如果進(jìn)行買賣交易，買方存在多方面風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)目前的法律法規(guī)規(guī)定，不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，因此這類房子不能上市交易。如果購房者通過私下交易購買小產(chǎn)權(quán)房，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地證，今后一旦國家要征用土地，購房者沒有權(quán)屬證明并保護(hù)自己的權(quán)益，到最后變得“錢房兩失”。

　　與此同時(shí)，因?yàn)槭沁`法交易，付款也沒有正規(guī)發(fā)票，逃避了國家稅收，那么簽訂的合同本身就是無效合同，不具有法律效力。如果買賣過程中發(fā)生糾紛，即使是打官司，合同上的承諾也不能成為追究的依據(jù)。另外，購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。

　　鄭文峰律師提醒，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)有不少小產(chǎn)權(quán)房形成規(guī)模，有小區(qū)有配套設(shè)施，因此有些購房者會(huì)將其誤認(rèn)為是商品房，等到購買時(shí)才發(fā)現(xiàn)無法辦理產(chǎn)權(quán)證。所以，購房者在買房前，應(yīng)該查驗(yàn)該小區(qū)的開發(fā)商是否具備銷售房屋的主體資格，查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。（本網(wǎng)記者　瀟璇）