N本報(bào)記者 瀟璇

【核心提示】

　　看房選房、籌錢交定金，歷經(jīng)一個(gè)月奔波，晉江的蘇女士終于在市區(qū)購(gòu)得兩套單身公寓。然而前兩天，當(dāng)她來(lái)到售樓部簽合同時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，房屋公攤面積竟然高達(dá)28%。“花80多萬(wàn)買房，其中20多萬(wàn)卻買公攤了？！”蘇女士既生氣也無(wú)奈，致電本報(bào)《房產(chǎn)周刊》購(gòu)房服務(wù)熱線18859531158咨詢，“公攤這么高，合理嗎？”

　　其實(shí)，像蘇女士這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。多數(shù)購(gòu)房者在買房時(shí)，都只關(guān)注產(chǎn)權(quán)面積，卻忽略了公攤面積，由此也引發(fā)了購(gòu)房后期的困擾。那么，公攤面積主要由哪些部分組成，購(gòu)房置業(yè)時(shí)可以如何避免困擾？本期“購(gòu)房服務(wù)”將與購(gòu)房者共同關(guān)注“公攤”話題。

【事件】 一套40㎡公寓 “被公攤”11.2㎡

　　蘇女士是晉江人，一家三口本來(lái)租房住，眼見孩子長(zhǎng)大了，買房便提上家庭日程。今年春節(jié)后，她看中了晉江市區(qū)一樓盤?！半m然該樓盤戶型面積比較小，但地段好、孩子上學(xué)方便，我想想就定了兩套，打算回頭拼在一起住。”蘇女士當(dāng)即繳了定金，一套面積40㎡、一套面積80㎡。

　　當(dāng)時(shí)蘇女士并未想到公攤問(wèn)題，直到前兩天到售樓部簽合同，才發(fā)現(xiàn)公攤面積讓她難以接受。“公攤比例為28%，那我花錢買套房子，最終能住人的只有多少？”蘇女士計(jì)算，兩套房共120㎡，扣除公攤部分，一套面積為28.8㎡，另一套也只剩下57.6㎡。按照房?jī)r(jià)計(jì)算，每平方米6500元左右，兩套房總價(jià)近80萬(wàn)，那么將被公攤21萬(wàn)余元。

　　隨后蘇女士了解到，除了她郁悶公攤外，還有多位購(gòu)房者也頗為無(wú)奈。一位先生說(shuō)，他買的是90㎡復(fù)式房，公攤面積卻多達(dá)32%，也就是說(shuō)房屋使用面積僅剩61㎡左右。還有位小姐說(shuō)，她買了40㎡做單身公寓，原來(lái)覺(jué)得還夠住，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)房子太小了，“當(dāng)初我也沒(méi)問(wèn)公攤多少，沒(méi)去留意這塊面積，后悔死了?！?BR>
【說(shuō)法】 業(yè)主可要求開發(fā)商 列出公攤項(xiàng)目

　　購(gòu)房置業(yè)中又可以如何避免被公攤面積困擾呢？就此問(wèn)題，記者采訪了福建閩榮律師事務(wù)所律師李色陽(yáng)。

　　李律師表示，像蘇女士這樣的情況，業(yè)主有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等，以核對(duì)公攤面積的具體數(shù)字。

　　李律師還表示，目前房管部門統(tǒng)一制定的格式合同里面，關(guān)于房屋面積有三種條款內(nèi)容，一種是按建筑面積計(jì)算，一種是按套內(nèi)面積計(jì)算，還有一種是按成套面積計(jì)算。這三種方式各有不同的計(jì)價(jià)方式供選擇。消費(fèi)者買房前要先了解后再作選擇，以免陷入誤區(qū)導(dǎo)致維權(quán)困難。

　　對(duì)于應(yīng)對(duì)方法，李律師稱，在房管部門的這份格式合同中，也有關(guān)于出現(xiàn)面積誤差時(shí)應(yīng)該如何處理的條款。一般而言，面積誤差在±3%以內(nèi)，雙方可以互不擔(dān)責(zé)，而面積誤差在±3%以上的，則按照約定可以解除合同并退房，或者按約定面積多還少補(bǔ)。

　　所以，購(gòu)房者在買房時(shí)，應(yīng)該在合同中和開發(fā)商詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小，特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，合同約定是雙方處理問(wèn)題最有力的依據(jù)。

服務(wù)　 買房別忘了關(guān)注“公攤”

問(wèn)題一：公攤面積如何組成？

　　所謂公攤面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中，多數(shù)購(gòu)房者習(xí)慣按建筑面積買房，而忽略關(guān)注公攤面積，等發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后又往往為時(shí)過(guò)晚，進(jìn)退兩難。

　　那么，公攤面積究竟由哪些部分組成？記者了解到，目前我國(guó)尚無(wú)法律對(duì)公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。

　　依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

　　不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（其中包括物業(yè)管理）用房。

問(wèn)題二：公攤面積怎么攤？

　　公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比，過(guò)小則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？目前有一個(gè)可以用來(lái)考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計(jì)算方法為：需要公攤的共有建筑面積總和，除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量。

　　一般來(lái)說(shuō)，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11~0.16之間。不過(guò)，每個(gè)樓盤，甚至一個(gè)樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定，沒(méi)有限定的范圍。

半年前貸的款
至今還未辦下來(lái)

講述：吳女士
記錄：謝佳錦

　　我是泉州人，在泉州某事業(yè)單位上班。去年7月底，我在泉州洛江區(qū)買了一套118平方米的房子。前后花了不到一個(gè)月時(shí)間，就把首付款和所有手續(xù)都辦好了。本來(lái)以為可以很快地辦理貸款進(jìn)行按揭，沒(méi)想到這一等，等到現(xiàn)在還沒(méi)有著落。哎，萬(wàn)一利率又上漲，豈不是虧大了？

　　具體情況是這樣的。去年買房時(shí)，開發(fā)商承諾最多兩個(gè)月貸款就能全部辦理出來(lái)。由于工作繁忙，我也沒(méi)有更多地去擔(dān)心貸款事宜。直到今年春節(jié)前夕，我見事情還沒(méi)有進(jìn)展，這才趕緊找開發(fā)商和銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人咨詢。沒(méi)想到，開發(fā)商把責(zé)任推給銀行，而到了銀行，銀行負(fù)責(zé)人又表示，開發(fā)商有欠款沒(méi)有還清，所有房源都不能辦抵押貸款。

　　雙方互相推托責(zé)任，讓我很生氣也很困擾。后來(lái)，我又多次找開發(fā)商和銀行要說(shuō)法，結(jié)果都是不了了之。春節(jié)后，我又一次來(lái)到銀行，銀行方面非但沒(méi)有進(jìn)展，而且還告訴我，因?yàn)榇汗?jié)前國(guó)家出了新政策，已經(jīng)取消利率8.5折的優(yōu)惠。

　　一聽這話，我就傻眼了。去年8月底，我手續(xù)辦理齊全就等待貸款按揭，幾個(gè)月了事情沒(méi)進(jìn)展不說(shuō)，還取消利率8.5折優(yōu)惠？真是氣死了。后來(lái)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于開發(fā)商來(lái)銀行辦法按揭的時(shí)間已經(jīng)是今年1月，所以辦理報(bào)批后，已經(jīng)來(lái)不及放款，現(xiàn)在要辦理的話只能簽9.5折利率優(yōu)惠。當(dāng)時(shí)我很茫然，無(wú)奈下還是簽了9.5折利率的補(bǔ)充協(xié)議。

　　然而，從簽利率補(bǔ)充協(xié)議到現(xiàn)在，又過(guò)去一個(gè)月多，可銀行還是沒(méi)有放款，而這次銀行的理由是系統(tǒng)升級(jí)無(wú)法放款。記得上個(gè)月，我在各大媒體網(wǎng)站和地方電視臺(tái)新聞直播上看到，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于利率須按合同執(zhí)行的新聞。新聞上說(shuō)，2011年1月26日前受理的個(gè)人房貸，按原有差別房地產(chǎn)貸款政策執(zhí)行貸款。為此我也去找過(guò)銀行理論，銀行卻說(shuō)沒(méi)有接到上級(jí)通知。

　　可以說(shuō)，為了貸款，我跑銀行都跑斷腿，但直到現(xiàn)在抵押貸款還是沒(méi)后續(xù)。真的不知道，這事何時(shí)能解決。